พรีวิว คาบานา คอนโด

พรีวิว คาบานา คอนโด

Cabana คอนโด พอพูดถึงชื่อนี้ทุกคนอาจงงได้ว่าเป็นของ Developer เจ้าไหน? แต่ถ้าพูดว่าโครงการนี้เป็นอีกหนึ่งโครงการของบริษัท Origin ทุกคนคงอ้อเลยครับ โครงการนี้ไม่ได้ใช้ชื่อสถานที่ต่างๆในอังกฤษ เช่น Knightbridge, Notting Hill เหมือนโครงการอื่นๆนะครับแต่มาประเทศเปรูเลยรอบนี้ จึงอาจทำให้หลายๆท่านไม่คุ้นเคยเท่าไหร่ครับ สำหรับ Theme ของ Cabana คอนโด เป็นโครงการที่สร้างออกมาเป็น Style Resort ครับ ตามชื่อเมือง คาบาน่า ซึ่งเป็นเมืองติดทะเลในเปรูครับ สำหรับข้อมูลโครงการมีดังนี้ครับ

ข้อมูลโครงการ
ที่ตั้ง: ห่างจากรถไฟฟ้า BTS สำโรง สายสีเขียวและสายสีเหลือง 650 เมตร(สถานี Interchange)
เนื้อที่โครงการ: 3-3-54.5 ไร่
อาคารสูง: อาคารสูง 8 ชั้น 3 อาคาร
จำนวนยูนิต: 719 ยูนิต
ลิฟท์: โดยสาร 2 ตัว/อาคาร
ประเภทห้อง: 

• 1 Bed ขนาดห้อง 22.80-33.70 ตารางเมตร
• 1 Bed Plus 34.00-35.50

ราคาเริ่มต้น: 1.2 ล้านบาท
ที่จอดรถ: 35% ประมาณ
ค่ากองทุนส่วนกลาง: xx บาท/ตารางเมตร
ค่าส่วนกลาง: xx บาท/ตารางเมตร
คาดว่าจะแล้วเสร็จ: ต้นปี 2560

Location

อยู่หลังอิมพีเรียลสำโรงครับ โดยจะตั้งอยู่บนถนนรางรถไฟสายเก่า(ชื่อจะยาวไปไหน?) โดยถนนเส้นนี้จะขนานไปกลับเส้นสุขุมวิทครับ ระยะห่างจากโครงการถึงรถไฟฟ้า 650 เมตร ครับ โดยระยะทางจากโครงการถึงตัวห้างอิมพีเรียลนั้นจะอยู่ที่ประมาณ 250 เมตร เท่านั้น ส่วนที่ประมาณเหลืออีก 400 เมตร นั้นเราจะเดินในห้างจนถึงทางเชื่อมขึ้นรถไฟฟ้าไปเลยครับ เรียกว่าแทบจะไม่โดนแดดกันเลยสำหรับ Highlight ของรถไฟฟ้าสถานีสำโรงก็คือความเป็น Interchange ครับ โดยเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าระหว่างสายมีเขียวที่มุ่งหน้าสู่อโศกและสยามกับสายสีเหลือง ไปศรีนครินทร์ ผ่านพัฒนาการ ลาดพร้าวและจบที่รัชดาครับ เลอค่าไหมครับ? สำหรับการเดินทางรถยนต์นั้นถ้ามาจากสุขุมวิทสามารถกลับรถใต้สะพานข้ามคลองได้เลยครับหลังจากนั้นชิดซ้ายจะเจอถนนติดกับห้างอิมพีเรียลเราขับตามทางมาเรื่อยๆจะมาทะลุถนนทางรถไฟสายเก่าโดนเราต้องเลี้ยวขวาตรงมาอีกนิดจะเจอโครงการทางซ้ายมือครับ สำหรับอาหารการกินนั้นคงไม่ต้องพูดมากมี Big C มี อิมพีเรียลสำโรง+2 ตลาดขนาดอลังการ(ตลาดสำโรง+ตลาดเอี่ยมเจริญ) แค่นี้ก็ไม่ต้องบรรยายแล้วครับอยู่ที่นี้ไม่มีวันอดตายครับถูกแพงมีหมด นับจากแยกบางนาที่จะมี Bangkok Mall ก็เหมือนจะมีสถานีนี้ละครับที่ดูจะอยู่ง่ายครับ นอกจากนี้ตัวโครงการยังใกล้กับโรงพยาบาลสำโรงการการแพทย์ โดยระยะห่างจากโครงการเพียง 400 เมตร เท่านั้นครับ เพียบพร้อมดีไหมครับ

Direction

Cabana Condo-Imperial Condo

Facilities

มาเต็มครับที่สำคัญตัวนี้สวยด้วยครับ ไม่มาแบบ European Style อีกต่อไปแล้วครับ เพราะโครงการนี้เป็น Resort Style ติดทะเลครับส่วนกลางที่โครงการนี้จัดเตรียมไว้ให้เช่น Lobby ที่มาแบบ Double Volume ตามมาด้วยสระน้ำเกลือยาว 25 เมตร พร้อม Jacuzzi สำหรับฟิตเนส มาแบบหน้าตาดีเลยครับ เครื่องเล่นเพียบ นอกจากนี้ยังมี Jogging Track บนชั้นดาดฟ้า และ Sky Garden ที่มีส่วนที่เตรียมไว้สำหรับทำ BBQ ด้วยครับ และท้ายสุดที่ไม่พูดไม่ได้คือมันสวยครับไม่ใช่มีแบบขอๆไปที เป็นโครงการที่สวยที่สุดโครงการหนึ่งเลยครับสำหรับราคาตารางเมตรละ 5x,xxx-6x,xxx บาท มองโครงการนี้แล้วทำให้นึกถึงยุครุ่งเรืองของ Dcondo เลยครับ แต่ถ้าเทียบจำนวนยูนิตกับสิ่งที่ได้ผมว่า คาบานา คอนโด ให้มากกว่า Dcondo ด้วยครับ สรุปแล้วประทับใจ เชื่อผมยังว่าปรับปรุงตัวแล้วหุๆ ผมว่าเริ่มต้นที่จะลืมอดีตเก่าๆกันได้ละครับ ผมเก็บภาพมานิดหน่อยเพราะส่วนกลางยังไม่เสร็จดีครับ

Pool

Fitness

Library

Room Specification

โครงการนี้เป็นแบบ Fully Furnish ครับ และเป็นแบบจัดเต็มด้วยครับ เพราะไม่ได้มาแบบลอยตัว แต่มาแบบ Built in ครับ โดยจะมีตั้งแต่ชิ้นเล็กๆอย่างตู้เก็บรองเท้า ชั้นวางทีวีสำหรับห้องนอนหรือห้องนั่งเล่น จนกระทั่งชิ้นใหญ่ๆอย่างเตียงก็มีให้ครับ สำหรับความสูงของห้องอยู่ 2.55 เมตรซึ่งเป็นความสูงที่มากกว่ามาตราฐานของโครงการ Low rise ทั่วไปที่อยู่ที่ 2.4 เมตรครับ สำหรับชุดครัวนั้นจะมีแค่ก๊อกกับอ่างล้างมือมาให้ ไม่มีเตาไฟฟ้าให้ครับ สำหรับสุขภัณฑ์ในห้องน้ำนั้นจะเป็นของ American Standard หน้าตา ok อยู่ครับสำหรับพื้นของที่นี้จะเป็น Laminate หนา 8 มิลลิเมตรทุกห้องครับ ย้ำอีกครั้งว่า 5-6 หมื่น ต่อตารางเมตรครับ

Mock up room

Living room

Bedroom

Kitchen

Toilet

Balcony

Real room

Living room

Bedroom

Kitchen

Toilet

Balcony

Analysis investment potential

สำหรับการพูดถึงพรีวิวโครงการนี้ วันนี้หัวข้อนี้เป็นพระเอกของวันนี้เลยครับ ก่อนผมลงพื้นที่จริงผมได้ Survey ขอข้อมูลจากเพื่อนๆผมใน Facebook นิดหน่อยแล้วครับ แต่เพื่อความมั่นใจ ผมจึงต้องเดินไปหาข้อมูลจริงว่าบรรยากาศรอบๆโครงการเป็นอย่างไร มีอนาคตมากแค่ไหน ซึ่งหลังจากผมลงพื้นที่แล้วได้ข้อมูลดังนี้ครับ

• ตัวโครงการอยู่ใกล้ห้างมาก เดินไม่ไกลเลยและสามารถขึ้นทางเชื่อมจากห่างไป BTS ได้
• เป็น Location ที่ผู้คนพลุกพล่านมาก
• อาหารการกินดีมาก ร้านอาหารของห้างอิมพีเรียลสำโรงก็คล้ายๆ The Mall หรือ เซ็นทรัล อ่ะครับต่างกันแค่ชื่อห้างครับ
• กลุ่มคนที่พักอาศัยนั้นจะเป็นกลุ่ม D-D+Segment
• ยังไม่มีโครงการคอนโดรอบๆอิมพีเรียล สำโรงในระยะประชิด
• ไม่มีที่พักเกรดดีๆบริเวณนี้เลย มีแต่เลยออกไป
• ค่าเช่าหอพักแถวนี้ราคาไม่สูง
• ระยะห่างจากโครงการถึงทางเข้าด้านหลังอิมพีเรียลใกล้มาก
• ราคาหอพักที่แพงที่สุดจะอยู่ที่ 3,500 บาท

ดังนั้นผมสรุปประเด็นๆนะครับ สำหรับประเด็นแรกแรกก่อน การซื้อลงทุนในระยะยาว ที่ผมเขียนว่าระยะยาวเพราะว่าโครงการสร้างเสร็จแล้วคงจะไม่มี Gap ให้ Speculate แล้วครับ เอาแบบส่วนตัวนะครับ ผมว่ามีอนาคตครับ เนื่องจาก

• โครงการไม่ติดรถไฟฟ้า แต่ใกล้ห้างมากและห้างจะมีทางเชื่อมตรงกับ BTS ดังนั้นสำหรับผมแล้วอารมณ์จะคล้ายๆกับเราเดินจากคอนโดสักโครงการที่มีทางเชื่อมยาวๆครับ ผมว่ามันดูไม่แย่เลยนะครับถ้าเทียบกับโครงการเก่าๆของ Origin ที่อยู่ในซอยลาซาลกับ แบริ่งครับ ผมว่าตัวนี้ในระยะยาวน่าจะดีครับ

• คอนโดหลังห้างอะครับมี Big C ด้วย มันจะไม่เกิดเหรอครับ?

• หลายๆคน Concern เกี่ยวกับผู้คนและบรรยากาศที่ไม่ค่อยน่าอยู่ เชื่อผมครับเดี๋ยวความเจริญจากรถไฟฟ้าจะมาเก็บกวาดแถวนี้เองครับ แต่อาจนานหน่อย ถ้าเก็บกวาดเสร็จคงไม่ใช่ตารางเมตรละ 5x,xxx-6x,xxx บาท แล้วครับ

• ความเป็น Interchange จะตัวผลักดันให้ Location แถวนี้จะเติบโตแบบก้าวกระโดดครับถ้าเทียบกับสถานีส่วนต่อขยายสถานีอื่น

• เป็นคอนโดที่ตั้งอยู่บริเวณสถานี Interchange ที่ราคาถูกที่สุดโครงการหนึ่งเลย

ดังนั้นการซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวหรืออยู่เองนั้น ยังไงก็เกิดครับผมค่อนข้างมั่นใจแต่อาจจะต้องให้เวลากับ Location สักนิดครับ

ประเด็นที่ 2 คือการซื้อเพื่อปล่อยเช่า สำหรับค่าเช่า Apartment แถวนี้ค่าเช่าอยู่ระหว่าง 2,500-3,500  บาท/ต่อเดือน แต่สภาพ Apartment นั้นผมบอกได้เลยว่ายับเยินเลยครับถ้าไม่อยู่ในซอยของในซอยก็อยู่ในตลาดสดครับ อารมณ์เหมือนหอพักสาวโรงงานอะครับ ไม่มีโครงการที่พักดีๆบริเวณนี้เลยครับ ดังนั้นการอิงค่าเช่าสำหรับ คาบานา คอนโด นี้จึงไม่สามารถอ้างอิงจากที่พักในบริเวณนี้เลยครับเพราะ Segment ต่างกันเกินไปครับ ดังนั้นผมจึงขอประมาณการจากโครงการบริเวณลาซาล และแบริ่งแทนครับ ถ้าเป็นคอนโดใหม่บริเวณดังกล่าวถ้าอยู่ในระยะ 3-4 ร้อย เมตร จาก BTS สำหรับห้องประมาณ 25 ตารางเมตร ค่าเช่าจะตกอยู่ 10,xxx-11,000 บาท/เดือน ถ้าเป็นหอพักสภาพดีหน่อยแต่ลึกเข้าไปในซอยจะอยู่ประมาณ 6-7 พันบาท เป็นระยะที่ไม่สามารถเดินได้ด้วยครับ เพราะระดับ 1.xx กิโลเมตรขึ้นไป สำหรับ BTS ปู่เจ้าสมิงพราย จะมีหนึ่งคอนโดเก่าเกรด D ชื่อ เดอะ แคช ค่าเช่าจะตกอยู่ที่ประมาณ 4,000-5,500 บาท เดือน ถ้าจะเช่าง่ายต้องปล่อยประมาณ 4,500 บาท ซึ่งตรงนั้น Location ไม่มีอะไรเลยและห่างจากรถไฟฟ้าปู่เจ้าสมิงพรายถึง 1.3 กิโลเมตร หลังจากที่ผม Blend ทุกอย่างเข้าด้วยกันผมว่าค่าเช่าโครงการนี้ห้อง 1 ห้องนอน 23 ตารางเมตรน่าจะอยู่ที่ประมาณ 7,000-7,500 บาท ครับ สำหรับห้องใหญ่ 28 ตารางเมตรผมว่าน่าจะอยู่ที่ 8,000-8,500 บาท โดยผมถัวเฉลี่ยค่าเช่าจากสถานีแบริ่งกับสถานีปู่เจ้าสมิงพราย โดยคิดจากราคาขาย 1.3x ล้านบาท สำหรับ 1 ห้องนอนเล็ก และ ราคาขาย 1.6x ล้านบาทสำหรับห้องใหญ่ ผมไม่เอาห้องถูกสุดมาคิดเหมือนเดิมเพราะห้องถูกสุดจะอยู่ที่ 1.2x ล้านบาท โดยเฉลี่ยแล้วผลตอบแทนจะอยู่ที่ประมาณ 5.x%++ ซึ่งผมคิดว่าค่าเช่าที่ผมประมาณไว้ไม่คน่าจะต่ำกว่านี้แล้วครับ

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อ Big lot เพื่อปล่อยเช่าหรือเพื่อขายต่อนั้น โครงการมี Deal พิเศษให้อีกด้วยครับ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนของห้องนั้นต่ำกว่าราคาที่ผมประเมินไว้ นั้นหมายความว่าอัตราผลตอบแทนของค่าเช่าจะสูงขึ้น หรือใครไม่ซื้อ Big lot แต่รวมกลุ่มเพื่อนๆมาซื้อหลายๆห้องก็น่าจะได้ราคาพิเศษเช่นกัน แต่รายละเอียดนั้นผมแนะนำให้คุยกับโครงการดูครับ
ผมเชื่อว่าต้องมีคำถามว่ากลุ่มผู้เช่าคือใคร ตอนนี้ประเด็นใหญ่ๆเลยคือคนไม่รู้ไม่คุ้นเคยกับ Location เท่าไหร่เพราะ BTS สถานีสำโรงยังไม่เปิด แต่ปีหน้าคนจะได้รู้จักสถานีนี้กันมากขึ้นแน่นอนครับ เพราะจะเปิดใช้บริการแล้วครับ สำหรับผมแล้วในแง่ของการใช้ชีวิต คอนโดแถวแบริ่งค่าเช่าอยู่เดือนละประมาณ 11,000 บาท ไม่ติดรถไฟฟ้าไม่ติดห้างและต้องเดินไปรถไฟฟ้าเหมือนกัน ถ้าเป็นผม ผมเลือกอยู่ที่นี้ดีกว่าราคาถูกกว่าติดห้างติด Big c ในรูปแบบของหารใช้ชีวิตที่นี้ง่ายกว่าเยอะครับ เพราะตัวโครงการนั้นใกล้อิมพีเรียลจริงๆครับ อยากให้ไปดูของจริงจัง อย่างไรก็ตามถ้ามองตลาดภายเช่า ณ ปัจจุบันนั้น ผมมองว่ากลุ่มคนทำงานในโรงพยาบาลสำโรงการแพทย์นั้นยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายสำหรับปล่อยเช่า เพราะถึงจะเป็นโรงพยาบาลไม่ใหญ่ แต่ผมว่าคนทำงานในนั้นน่าจะมีกำลังเช่า อยู่กับแฟน 2 คนตกจ่ายค่าเช่าคนละ 3,500 บาทเองครับ

นอกจากนี้ในมุมมองของผมนั้นบริเวณนี้ไม่มีที่พักดีๆเลย ผมเชื่อว่าก็ต้องมีคนอยากได้ที่พักดีๆแต่อยากอยู่บริเวณนี้บ้างละครับ ในส่วนนี้คิดเองนะครับแฮะๆ

ประเด็นสุดท้ายผมอยากพูดเองมากครับ นั่นคือการซื้อเพื่ออยู่เอง ผมว่ามันดีงามมากเลยครับจ่ายแค่ล้านต้นๆ ได้คอนโดแทบจะติดห้างมีทางเชื่อมจากห้างขึ้นรถไฟฟ้า ที่สำคัญเป็น Interchange ด้วย นอกจากนี้อาหารการกินสุดยอดของความสมบูรณ์ กินในห้างกินข้างทางได้หมดสำหรับผมแล้วถ้าใครมี Budget อยู่ล้านกว่าบาทในการซื้อคอนโด และไม่ซีเรียสว่าจะต้องอยู่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ผมจะแนะนำให้มาซื้อที่นี้เลยครับ เพราะผมว่าเป็นโครงการที่ราคาสอดคล้องกับ Location ดีครับ

At the end

ผมมองว่าเป็น คาบานา คอนโด เป็นคอนโดที่มีความ Versatile เช่าก็ได้ อยู่เองก็เยี่ยม ณ ราคา 5x,xxx-6x,xxx บาท ต่อตารางเมตร โครงการแม้จะห่างจากรถไฟฟ้าอยู่ที่ 650 เมตร แต่เดินตากแดดแค่ 250 เมตร อีก 400 เมตร เดินตัดผ่านห้างตากแอร์เย็นๆ ถ้าเทียบกับคอนโดใน Segment เดียวกัน ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 76 แบริ่งสเตชั่น ที่ห่างจากรถไฟฟ้า 1.2 กิโลเมตร จากรถไฟฟ้าและเป็นห้องเปล่าๆแต่ราคาพอๆกันแล้ว สำหรับผมแล้ว คาบานา คอนโด เป็น The Best Choice แล้วครับสำหรับผม ถึงตัวโครงการจะไม่ได้พูดอย่างเต็มปากว่าอยู่บนถนนสุขุมวิทเหมือน LPN แต่ผมมั่นใจล้านเปอร์เซ็นว่า การใช้ชีวิตนั้นโครงการนี้กินขาดครับ เดินกลับโครงการแวะซื้อของตากแอร์เย็น เดินไปรถไฟฟ้าก็ตากแอร์อีก ไม่ต้องเดินอมฝุ่นเป็นกิโลมาอิมพีเรียลหรือมาขึ้นรถไฟฟ้า

อย่างไรก็ตามหลายๆคนอาจไม่ค่อยถูกใจเท่าไหร่กับ Location แต่ต่อไปในอนาคตหลังจากรถไฟฟ้าเปิดครบ 2 สาย Environment แถวนี้จะเปลี่ยนไป พูดชัดๆคือจะมีความศิวิไลขึ้น เพราะผมเชื่อว่าบริเวณสถานีสำโรงนั้นจะต้องมีคอนโดขึ้นอีกเพียบ และผมมั่นใจว่าราคาบริเวณอิมพีเรียลห้องหนึ่งไม่ต่ำกว่า 2 ล้านแน่ครับ ขนาด Ideo ปู่เจ้าสมิงพราย ยังราคา 2.19 ล้าน ถ้ามีสักโครงการเปิดติดหรือในระยะ 1xx เมตร ของ BTS สำโรง ผมว่าไม่เปิดมา 1 ล้านแน่ครับ อย่างต่ำๆก็น่าจะ 2 ล้านกลางๆแน่ครับ ด้วยเหตุผลทั้งหมดทั้งมวลผมจึงมองว่า คาบานา คอนโดนั้น เป็นโครงการที่มีอนาคตอยู่ครับแต่อาจจะต้องรอสักพักให้รถไฟฟ้าวิ่งก่อนครับ

สิ่งที่ประทับใจ

• ใช้ชีวิตง่ายมาก
• ราคาดีจับต้องง่าย
• ทำ 1 ห้องนอน 23 ตาราเมตร
• Spec ห้อง
• Facilities ดีงาม
• ใกล้ห้าง

สิ่งที่ไม่ประทับใจ

• Environment รอบๆโครงการ