Notting Hill สุขุมวิท 105
Notting Hill สุขุมวิท 105
ไม่รอช้าเนื่องจากมีคนถามกันมาพอสมควรว่าโครงการนี้น่าซื้อไหม เพราะเห็นราคาเปิดมาไม่แรงและเป็น Location ที่เดินทางเข้าเมืองแสนง่ายในราคาที่แสนสบาย ก่อนเข้าประเด็น วันนี้รู้สึกแปลกใจที่ Origin กลับคืนถิ่นหลังจากไปโลดเล่นใน CBD สักพัก ตอนแรกนึกว่าต่อไปจะไม่พํฒนาโครงการแถวนี้แล้ว แต่วันนี้ Origin กลับสู่บ้านที่จากมา กับโปรเจคใหม่ที่ชื่อว่า Notting Hill สุขุมวิท 105 ครับ สำหรับผมแล้วการกลับมาคราวนี้ ถือว่าไม่ธรรมดา เพราะโดยปกติแล้วถ้า Origin เปิดโครงการในย่านนี้ จะเป็นคอนโดของในซอยและในซอย แต่สำหรับตัวนี้ Origin ได้ที่ดินแปลงสวยในสุขุมวิท 105 และไม่ได้อยู่ในซอยของในซอยและหลายๆซอย เพราะตัวโครงการห่างจากถนนใหญ่เพียง 480 เมตร และที่ปากซอยสุขุมวิท 105 คือ BTS สถานีแบริ่ง ที่เป็นสายเดียวที่ยิงยาวถึงอโศก ไม่ใช่ส่วนต่อขยายของบางสายที่ใช้เวลาเกือบชั่วโมงครึ่ง เพื่อที่จะเข้าเมือง เรามาดูกันดีกว่าครับว่าโครงการนี้มีรายละเอียดอะไรบ้าง
ที่ตั้ง: ห่างจาก BTS แบริ่งประมาณ 4xx เมตร
เนื้อที่โครงการ: 8-0-40 ไร่
อาคารสูง: 8 ชั้น 6 อาคาร+1 Club house 3 ชั้น
จำนวนยูนิต: 1,113 ยูนิต
ลิฟท์: โดยสาร 2 ตัว/อาคาร
ประเภทห้อง: 1 – 2 bedroom
ขนาดห้อง:
- 1 ห้องนอน ขนาด 25.5 ตารางเมตร 26 ตารางเมตร
- 1 ห้องนอนพลัส ขนาด 29.5-33.00 ตารางเมตร
- 2 ห้องนอน ขนาด 34-43.5 ตารางเมตร
ลิฟท์: 2 ตัว (1ตัว:220.75 ห้อง)
ราคาเริ่มต้น: 1.69 ล้านบาท
ที่จอดรถ: ประมาณ 35%
ค่ากองทุนส่วนกลาง: 500 บาท/ตารางเมตร
ค่าส่วนกลาง: 45 บาท/ตารางเมตร
คาดว่าจะแล้วเสร็จ:มีนาคม 2018
Location
สุขุมวิท 105 หรืออีกชื่อคือซอยแบริ่งครับซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการ Notting Hill สุขุมวิท 105 ซึ่งตัวโครงการนั้นห่างจากรถไฟฟ้าประมาณ 480 เมตร ครับสำหรับบรรยากาศรอบๆโครงการนั้น ผมว่าเป็นสุดยอดของถิ่นที่อยู่ครับโดยที่ตั้งของโครงการนั้นตรงข้ามร้านอาหารมากมาย นอกจากนี้ตัวโครงการยังติด Tesco Lotus Express และใกล้อีก 7-11 อีก 2 ที่ด้วยครับ ผมไม่เคยเห็นคอนโดโครงการไหนที่ฝั่งตรงข้ามขายของกินหนักขนาดนี้ดังนั้นการใช้ชีวิตนั้นสบายสะดวกมากมาย
ในเรื่องการเดินทางนั้น สำหรับคอนโดราคานี้ผมว่าหาตัวเปรียบเทียบยากครับ เพราะตัวโครงการนั้นตั้งอยู่ระหว่าง 2 ถนนเส้นหลักนั้นคือถนนสุขุมวิท และถนนศรีนครินทร์ครับ ดังนั้นการใช้รถยนต์นั้นจะค่อนข้างยืดหยุ่นมากเพราะสามารถเข้าถึงถนนหลักได้ถึง 2 เส้นทางครับ นอกจากนี้ตัวโครงการยังห่างจากจุดขึ้นลงทางด่วนเพียง 1.6 กิโลเมตร ยิ่งเป็นข้อได้เปรียบของผู้ที่ใช้รถครับ สำหรับระยะห่างจากโครงการถึงรถไฟฟ้าประมาณ 480 เมตรครับ ซึ่งผมว่าเดินได้เรื่อยๆไม่ไกลและไม่น่าเบื่อ เพราะว่าระหว่างทางมีร้านค้ามากมายให้เดิน Shopping ก่อนกับคอนโดหรือซื้อเป็นอาหารเช้าก่อนไปทำงานก็ได้ครับ สำหรับพวก Super Market ก็พึ่ง Tesco ละกันครับ เพราะแนบซะจนจะเป็นส่วนหนึ่งของโครงการแล้วครับ
สำหรับ Department store นะเวลานี้ก็คงให้เซ็นทรัลบางนาเป็นตัวชูโรงไปก่อนครับ โดยระยะห่างจาก Notting Hill สุขุมวิท 105 ถึงเซ็นทรัลบางนานั้นอยู่ที่ 4.8 กิโลเมตรครับ ใกล้ขึ้นมาหน่อยแต่ยังไม่สร้างแต่คิดว่าเกิดปีนี้แน่ นั้นคือ The Bangkok Mall ห้างที่ใหญ่ที่สุดในเมืองไทย ซึ่งถ้าโครงการนี้เสร็จจะถือว่าเป็นการพลิกโฉม Location ตรงนี้แบบมโหฬารเลยครับ โดยตัวโครงการห่างจาก The Bangkok Mall เพียง 2 กิโลเมตร เท่านั้น แต่ระหว่างนี้ถ้าอยากไปกิน McDonald สามารถไปกินที่ Community Mall ของ The Coast ไปพลางๆก่อนก็ได้ครับ
สรุปแล้ว Location นี้ เป็นแหล่งมหัศจรรย์และถิ่นที่อยู่สำหรับคนที่มี Budget ประมาณ 1 ล้านบาทกว่าๆ แต่ทำงานในโซนสุขุมวิท ใช้รถไฟฟ้าเป็นหลัก อาหารการกินนั้นแสนสะดวกสบาย และเป็น Location ที่มี Story เพราะการมาของ The Bangkok Mall ครับ เรามาดูงานส่วนกลางและห้องกันบ้างครับ
Room and Facilities
Room
โครงการนี้เป็นแบบ Fully Furnish ครับ โดยจะมีชุด Built in ให้ในห้องนอนและห้องนั่งเล่น โดยจะมีชุดครัวและห้องน้ำให้ด้วยครับ ซึ่งงานเฟอร์ผมถือว่าน่าตาดีอยู่ครับ พัฒนาหน้าตาออกมาได้ดีเรื่อยๆ แถมซื้อช่วงนี้ของแถมเพียบด้วยครับ เรียกว่าไปแต่ตัวก็อยู่ได้เลยครับ
Facilities
Club house
• Lobby Double Volume
• Fitness พร้อม Trainer มาเก๋นะเนี่ยถ้ามี Trainer เครื่องเล่นต้องจัดเต็มนะค๊าบ
• Pool 6×20 เมตรครับโดยเป็นสระน้ำเกลือ
• Pool table (คล้ายโต๊ะ Snooker)
• Football table
• Bar
• Co-working Space
Facilities around condo
• Jogging track บริเวณสวน
• Sky Garden มีส่วนทุก Roof top
• Rosemead Garden การจัดสวนแบบอังกฤษ
• Stream และ Sauna
• สวนระหว่างตึก
มาแบบจัดเต็มไหมครับสร้าง Club House ให้เลย 1 ตึกครับ มีคน Concern ว่าที่จอดรถน้อย ผมเลยถามกลับไปว่าอยากได้ส่วนกลางสวยๆ ใหญ่ๆใช้งานได้จริง หรืออยากได้ลานจอดรถหน้าโครงการมากกว่ากัน…ผมเชื่อว่าหลายๆคนนั้นน่าจะมีคำตอบในใจแล้วใช่ไหมครับ 🙂 สำหรับงานส่วนที่ผมชอบมากที่สุดนั้นคงจะเป็นสวนระหว่างตึกที่ชั้นล่าง เพราะถ้าเป็นโครงการทั่วไป พื้นที่ว่างระหว่างตึกจะเป็นทางรถวิ่ง หรือเป็นที่จอดรถครับ แต่ที่นี่ไม่ใช่ครับ โครงการจัดสวนตั้งแต่ทางเข้าจนไปสุดที่ปลายที่ดินเลยครับ ใจมาก…ผมถือว่าเป็นการสร้างความแตกต่างให้กับโครงการใน Segment เดียวกัน สำหรับ Theme ของโครงการนี้สำหรับงาน Exterior จะเป็น English Style ครับ แต่สำหรับงาน Interior ผมว่าจะออกแนว Industrial ครับ เป็นความสวยหรูแนวดิบๆ ผมชอบนะครับ เพราะดูแลรักษาง่ายดีและสวยนานด้วยครับ
Analysis investment potential
มาดูกันว่าลงทุนโครงการนี้เป็นอย่างไร โดยเริ่มที่การเช่าก่อนครับ Layout โครงการ Notting Hill สุขุมวิท 105 นั้นห้องจะเริ่มที่ขนาด 25.5 ตารางเมตร โดยจะทำเป็น 1 ห้อง โดยราคา Max ของห้อง Type นี้อยู่ที่ประมาณ 2,000,000 บาท อาจมีเศษเล็กๆ แต่ถ้าคิดจากราคากลางที่ตารางเมตรละ 75,000 1 ห้องจะตกที่ 1,912,500 บาท แต่ผมคิด 2,000,000 เลยครับ ค่าส่วนกลางอยูที่ 45 บาท ซึ่งอาจจะสูงนิดนึง แต่ที่นี่ใส่ส่วนกลางมาเต็มมากดังนั้นผมว่าได้อยู่ครับ สรุปแล้ว ณ ราคาต้นทุน 2,000,000 บาท เช่าได้ 10,000 บาท ค่าเช่าจะตกอยู่ที่ประมาณ 5.3% บางคนสงสัยว่าทำไม 10,000 บาท ผมอ้างอิงจากโครงการของ Supalai ที่อยู่ใกล้ๆกันครับ เพราะโครงการนั้นห้อง Studio ขนาด 33.5 ตารางเมตรอยู่ที่ 12,000-13,000 แต่โครงการนี้ถึงจะเป็น 1 ห้องนอนนั้นแต่ขนาด Sizing นั้นเล็กกว่าผมถึงคิดค่าเช่าแบบ Conservative นิดนึงครับ ในความเป็นจริงถ้าคิดแบบเข้าข้างตัวเองนิดนึงนั้นถ้ามองในภาพรวมของโครงการนั้น Notting Hill สุขุมวิท 105 นั้นชนะโครงการของศุภาลัยอยู่ในเกือบทุกมิติไม่ว่าจะเป็น Spec ห้อง Spec เฟอร์นิเจอร์ที่สวยหน้าตาดี Style Origin อยู่แล้วครับ งานส่วนกลางของ Notting Hill ก็ทิ้งของศุภาลัยแบบไม่เห็นฝุ่นเลยครับ ในความเป็นจริงนั้นอาจจะสามารถขยับราคามาขึ้นมาอีกสัก 1,000-2,000 ให้ราคาเท่ากับของศุภาลัยก็ได้ครับ ถ้าขยับมาที่ 11,000 บาท ค่าเช่าจะตกอยู่ที่ 5.91% แต่ถ้าค่าเช่ามาตกที่ 12,000 ผลตอบแทนจะกลับมาที่ 6.51% กับราคาที่ซื้อมา 2,000,000 กับห้องขนาด 25.5 ตารางเมตร แต่ในความเป็นจริงแล้วผมว่าไม่มีใครซื้อห้องราคาแพงสุดของตึกไว้ปล่อยเช่าหรอกครับ ผมว่าราคาประมาณ 1.8x ล้าน เป็นราคากำลังสวยถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่าครับ ผมประมาณค่าเช่าเฉลี่ยตึกนี้ น่าจะได้อยู่ที่ประมาณ 5.5%-6.5% หรือในกรณีที่แย่ที่สุดผมว่าไม่น่าจะหลุด 5% ครับ
จบไป 1 Type ครับ อีก Type 1 ที่ผม Proudly present มาก และขอชม Origin ว่าฉลาดในการทำ Layout มาก เพราะ Layout ขนาด 29.5 ตารางเมตร สามารถทำห้องขนาด 2 ห้องนอนได้แล้วครับเต้อึ่ง+++ที่ผมอึ่ง เพราะว่าใครที่คิดจะซื้อ Supalai แบริ่ง Type Studio 33.5 ตารางเมตร จะหันมาซื้อโครงการนี้ในทันทีถ้าได้มาดู…จะเอาทำไมห้อง Studio เพราะโครงการนี้คุณสามารถได้ 2 ห้องนอน คุณอาจจะไม่ใช้ไว้นอนก็ได้ อีกห้องหนึ่งอาจจะไว้เก็บของหรือทำไว้เป็นห้องทำงานแทนก็ได้ และที่สำคัญห้องนอนทั้ง 2 ห้องนั้นมีหน้าต่างให้แสงเข้าด้วยครับบางโครงการอีกห้องจะปิดทึบเลยครับ เพียงคุณจ่ายแพงกว่าห้องของศุภาลัยอีกแค่แสนกว่าบาทคุณจะได้ 2 ห้องนอนเลย คิดเล่นๆถามใจตัวเองว่าถ้าเราจะซื้อระหว่าง 2 โครงการนี้ เราจะซื้อที่ไหน 1 ห้อง Studio หรือ 2 ห้องนอนในราคาพอๆกัน นี่เราไม่คุยเรื่องส่วนกลางนะครับ…เรามาฟินกันต่อครับคิดเล่นๆกันต่ออีกว่า ถ้าเราซื้ออยู่เองเรายังอยากได้เลย…แล้วคนเช่าละจะไม่อยากได้เหรอ? ไปเช่าห้อง Studio ของศุภาลัย ขนาด 33.5 ตารางเมตร ห้องเปล่าๆ ถ้าเพื่อนมาเช่าแชร์อยู่ด้วยก็ไม่สะดวกเพราะเป็นห้องเดียวไม่มีผนังกั้น แต่ถ้าคนอยากเช่าเดินมาที่โครงการนี้เฮ้ย++ได้สองห้องนอนอ่ะ ผู้เช่าก็ไม่คิดมากเพราะสามารถอยู่ได้ 2 คน มีความเป็นส่วนตัว คิดง่ายๆ ถ้าเราจะเช่าห้องอยู่กับเพื่อนเราจะเช่าห้อง Studio เพื่ออยู่กับเพื่อน หรือเราจะเช่า 2 ห้องนอนเพื่ออยู่กับเพื่อน คำตอบนั้นชัดเจนมากครับ ผมบอกเลยว่าห้อง Type นี้ทำห้อง Studio ของศุภาลัยแบริ่งดับครับ
ลองมาคิดค่าเช่ากันเล่นๆนะครับสำหรับ 2 ห้องนอนเล็ก โดยผมคิดให้เสร็จเรียบร้อยแล้วครับเอาแบบ Super Conservative เลยครับ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 75,000 ผมคิดจากราคาตารางเมตรละ 80,000 เลยครับ เริ่มต้นที่ห้อง 2 ห้องนอนขนาด 29.5 ตารางเมตร ราคาห้องจะตกอยู่ที่ 2,360,000 บาท สำหรับค่าเช่าผมทำเป็น 2 แบบคือเดือนละ 13,500 ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 6.1% ต่อปี ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่หักค่าส่วนกลางแล้ว หรือถ้าปล่อยถูกลงมานิดนึงที่ 13,000 บาท จะตกอยู่ที่ 5.9% ครับ ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่หักค่าส่วนกลางแล้วครับ บางคนอ่าจบ่นว่าเอาห้องแบบเล็กสุดนิ…ได้ครับ ผมขยับมาที่ห้อง 33 ตารางเมตรเลยครับ ถ้าขยับมาห้องใหญ่เลยค่าเช่า 13,500 บาท ผลตอบแทนจะตกที่ 5.4% และ 5.2% สำหรับค่าเช่าเดือนละ 13,000 บาท บางคนสงสัยว่า 13,000 มาจากไหน 13,000 มาจากค่าเช่าห้อง Studio ขนาด 33.5 ตารางเมตรไงครับ อีกเช่นกัน ผมว่าไม่มีใครซื้อราคา Max ไว้เพื่อปล่อยเช่าหรอกครับ ผมว่าซื้อห้องช่วงราคา 70,000-75,000 ผมว่ากำลังสวย ผมว่าผลตอบแทนที่นี่ไม่แย่เลยครับ อย่างไรก็ตามผลตอบแทนที่จะได้ราคานี้อยู่ภายใต้ Condition ที่ว่าคนเช่าไม่ตัดราคากันเอง แต่เท่าที่ทราบ Origin มีแผนกปล่อยเช่าแล้วนะครับ ดังนั้นการคุมราคากลางไม่น่าจะยาก นอกจากนี้โครงการนี้ยังเป็นโครงการที่สวยที่สุดและ Spec ดีที่สุด ในแถวนี้ดังนั้นการตั้งราคาค่าเช่าให้สูงกว่าโครงการคู่แข่งนั้นน่าจะทำได้ อย่างไรก็ตามสิ่งเดียวที่ผม Concern ก็คือจำนวนยูนิตที่ค่อนข้างสูง แม่เหล็กหลักที่จะทำให้โครงการนี้ปังได้ คืองานส่วนกลางต้องออกแบบมาให้สวยเหมือน CG เพราะถ้าทำออกมาแล้วไม่เหมือน แม้แต่ผมเองก็ยังหวั่นใจเบาๆ แต่ลึกๆผมว่าน่าจะดีครับทีมนี้มีความตั้งใจอยู่ครับ
ถ้าซื้ออยู่เองละ? ผมว่าได้อยู่นะครับ Spec ถือว่าดีสมราคาค่าตัว ส่วนกลางผมถือว่าเยี่ยมครับ Location นั้นสำหรับผมแล้วคนที่คิดจะซื้อย่อมรู้ดีอยู่แล้วว่าโครงการนี้ Location ถือว่าดีขนาดไหนถ้าเทียบกับราคาขายครับ
At the end
วันนี้ไม่ได้เขียนรีวิวนะครับจึงพูดแบบภาพรวมค่อนข้างเยอะ สำหรับผมแล้ว โครงการ Notting Hill สุขุมวิท 105 นี้ได้สร้างนวัตกรรมการออกแบบ เพราะต่อจากตอนนี้ 29.5 ตารางเมตรก็สามารถแปลงร่างเป็น 2 ห้องนอนได้แล้วครับ ซึ่งผมคิดว่าต่อไปจะมีอีกหลาย Developer ที่จะผลิตห้อง Type นี้ออกมาครับในตลาด ในภาพรวมผมถือว่าเป็นโครงการองค์รวมดูดีนะครับ ไม่มีอะไรที่ขัดใจหรือขัดตาครับ ใครชอบ Location แถวนี้อยากได้ 2 ห้องนอนในราคา 2 ล้านกลางๆมี +- เป็นโครงการ Fully Furnish ลองเข้าไปเยี่ยมชมได้นะครับ ผมว่าของเค้าดีใช้ได้ครับ ผมพึ่งได้รับเมลจาก Origin ว่าตอนนี้ทางโครงการเปิดให้จองสิทธิ เพียง 5,000 บาท เพื่อล็อคห้อง นอกจากนี้ยังเป็นห้องทุกชั้นราคาเดียว+ของแถมแบบตูมๆเลยครับ ใครสนใจโครงการรถไฟฟ้าสายตรงยิงเข้าในกลางเมือง ส่วนกลางใหญ่มาก สามารถแวะชมโครงการได้ที่ Sales Gallery สุขุมวิท 105 โดยตัวโครงการห่างจากถนนใหญ่เพียง 400 เมตรครับ และห่างจากรถไฟฟ้าเพียง 480 เมตร นะครับ