Final Chapter
Analysis Investment potential
ช่วงที่ผมนั่งเขียนบทความนี้ มี Message มาถามผมเยอะมากว่าน่าลงทุนไหม Messgae ที่เข้ามานั้นมากกว่าหลายๆโครงการที่ผมพูดถึงในเวลานี้อีกครับ ซึ่งก็แปลว่า “เพื่อนเต้รวย” จะซื้อ 1 ห้องนอนบ้าง 2 ห้องนอนบ้าง ตารางเมตรละ 2 แสนกว่าถามมาอย่างกับตารางเมตรละ 7-8 หมื่นหุๆ เริ่มเลยละกันครับ
สำหรับใครที่เคยอ่านบทความของโครงการคอนโด Low rise ของผมมาก่อนนั้นก็น่าจะทราบว่าผมไม่ค่อยแนะนำที่จะให้ซื้อเพื่อลงทุนสักเท่าไหร่ เนื่องจากโอกาสของราคาอาจจะขึ้นช้ากว่าโครงการที่เป็น High rise เรามาดูกันครับว่าโครงการนี้จะเปลี่ยนมุมมองของผมต่อการลงทุนในคอนโด Low rise ได้หรือไม่
ซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น
ส่วนตัวแล้วผมคงต้อง Say Sorry สำหรับใครที่คิดจะลงทุนระยะสั้นกับโครงการนี้ครับ บางคนอาจสงสัยว่าเพราะอะไรทุกอย่างเต้ประทับใจหมดมาดูกันครับว่าเพราะอะไร
ราคา: ราคาของโครงการนี้ไม่ถูกครับสำหรับโครงการในซอย ถึง Spec จะจัดเต็มแค่ไหนแต่ถ้ามองในรูปแบบการลงทุนระยะสั้นผมมองว่าเไม่เหมาะเท่าไหร่ครับ มีความเป็นไปได้ที่จะโดนมากกว่าได้…
เวลาก่อสร้าง: Low rise สร้างเร็วกว่า High rise ครับ ดังนั้นโอกาสเวลาในการปรับขึ้นของราคานั่นอาจจะยังไม่มาก เพราะเวลาในการก่อสร้างค่อนข้างรวดเร็วกว่าตึกสูง
โครงการในซอย: โครงการในซอยโอกาสในการขายต่อนั้น ถ้าไม่ใช่โครงการที่ทำออกมาได้ดีจริงๆ เวลาขายต่อจะค่อนข้างยากกว่าโครงการที่เป็นตึกสูง ยิ่งเป็นโครงการ Low rise แล้ว ความยากคูณสองเลยครับ (แต่ข้อนี้ผมไม่ให้น้ำหนักกับโครงการนี้มากนัก เพราะผมว่าโครงการนี้น่าจะทำออกมาดี)
ด้วยเหตุผลเหล่านี้ผมจึงมองว่าไม่เหมาะสำหรับคนที่ซื้อโครงการและหวังขายต่อในระยะเวลาอันรวดเร็ว
ซื้อลงทุนระยะยาว
เป็นความท้าทายของคอนโดทีมพรีเมี่ยมเลยครับ อย่างที่ผมกล่าวในตอนต้น ทางโครงการนั้นอยากให้ Project นี้ มีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคตไม่เหมือนโครงการ Low-rise ทั่วไป โดยการเตรียมบริการให้ลูกบ้านไม่แพ้โรงแรม 5 ดาวเลยครับ ไม่ว่าจะเป็น Reception ที่พูดได้ 3 ภาษา ไทย อังกฤษ และญี่ปุ่น (ในส่วนนี้ผมอยากให้พฤกษาออกค่าใช้จ่ายให้สัก 1-2 ปี ถ้าพฤกษาไม่ออกให้ ผมกลัวว่า Service นี้จะอยู่ได้ไม่นาน) หรือ Bulter ที่จะคอยช่วยเหลือลูกบ้านที่อยู่ภายในโครงการ(พฤกษาออกค่าใช้จ่ายให้ 2 ปี) เอาจริงๆ นะครับ ในระยะยาวผมไม่กล้าฟันธงว่าจะออกมาในรูปแบบไหน เพราะจริงๆหลายๆโครงการที่ผมเคยเห็นมานั้น ถึงจะเป็นโครงการในซอยไม่ใกล้รถไฟฟ้าแต่ถ้าทำงานส่วนกลางและงานบริการออกมาได้ดีจริง โครงการก็ราคาไม่ตกลงแถมยังเพิ่มขึ้นอีกด้วยครับไม่เชื่อดูโครงการ Aequa สุขุมวิท 49 หรืออย่างในซอยเดียวกัน อย่าง The Address สุขุมวิท 61 ก็ถือว่าได้อยู่ครับ เอาเป็นว่าในส่วนนี้ผมขอรอดูไม่ขอ comment ละกันครับ แต่ส่วนตัวแล้วผมค่อนข้าง Positive นะครับ แต่ต้องเขียนเป็นกลางนิดนึง เดี๋ยวหาว่าผม Bias หุๆ
ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
คำถามข้อแรกผู้เช่าชาติไหนมี budget ในการจ่ายค่าเช่าสูงที่สุด ผมว่าใครที่เป็นแฟนเพจผมก็น่าจะทราบคำตอบคือชาวญี่ปุ่นครับ ดังนั้นโครงการนี้เลยจัดเต็มเรื่องงานส่วนกลางเพื่อตอบสนองความต้องการของคนญี่ปุ่นมากครับ นอกจากนี้เรื่องของโลเคชั่นไม่ติดรถไฟฟ้ามิใช้ปัญหา ถ้าทำงานส่วนกลางออกมาได้ดีและสวยถูกใจคนเช่าชาวญี่ปุ่น และแม้ว่าโครงการนี้จะอยู่ในซอยก็ไม่ใช่ปัญหาครับ เพราะคนญี่ปุ่นที่มี Budget ในการจ่ายค่าเช่าเดือนละหลายๆหมื่นได้ ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นระดับผู้บริหารซึ่งจะมีคนขับรถส่วนตัว ซึ่งตอนเช้าคนขับรถก็จะมารับที่คอนโดเพื่อไปทำงาน ตอนกลางคืนก็จะส่งกลับมาที่โครงการ นอกจากนี้ซอยสุขุมวิท 61 นั้น ไม่ใช่ซอยแปลกของคนญี่ปุ่น เพราะหลายๆโครงการก่อนหน้านี้ที่สร้างเสร็จและมีคนเช่าอยู่ กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ก็เป็นชาวญี่ปุ่น ดังนั้นซอยนี้ไม่ใช่ซอยที่แปลกใหม่สำหรับผู้เช่าชาวญี่ปุ่นครับ ผมขอสรุปว่าโครงการนี้สามารถปล่อยเช่าได้ครับแต่อัตราผลตอบแทนนั้นจะถูกใจมากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับต้นทุนแต่ละคนแล้วครับว่าได้กันมาราคาไหน และเมื่อเวลานั้นมาถึงผู้ปล่อยเช่าจะตัดราคากันเองไหม ผมว่านี้เป็นโจทย์ที่น่าสนใจมากกว่าครับ
ซื้อเพื่ออยู่เอง
ถ้าใคร Budget ถึงซื้อไปได้เลยครับ ผมว่าโครงการนี้น่าจะเป็นอีกหนึ่งโครงการที่คนซื้อเพื่ออยู่อาศัยจะมีความสุขมาก เนื่องจากงาน Exterior ที่สวยงาม งานส่วนกลางที่ทำออกมาได้ดีมากและที่สำคัญที่สุดวัสดุภายในห้องที่ Premium มาก ดังนั้นถ้าใครชอบโครงการ Low rise เงียบสงบโครงการนี้ตอบโจทย์มากครับ ที่สำคัญคุณจะได้การบริการหลังการขายที่ดี ทีมนี้เป็นอีกหนึ่งทีมของพฤกษาที่ผมไว้ใจมาก ผมเชื่อว่าคนที่ซื้อไปไม่ปวดหัวกับโครงการนี้แน่ครับ
At the end
ผมมองว่าคอนโดทีม Premium นั้น ไม่ใช่แค่ทีมที่อยากจะเป็นหรืออยากพัฒนาคอนโดใน Segment Super luxury แต่ผมมองว่า เขาเป็นนักพัฒนาคอนโดใน Segment นี้แล้วครับ ตามที่เห็นได้จากสิ่งต่างๆ ที่โครงการได้ใส่มาใน The Reserve Sukhumvit 61 โครงการนี้เป็นหนึ่งในไม่กี่โครงการ ซึ่งผมเข้ามาแล้วทำให้ผมรู้สึกว่ารถไฟฟ้าไม่สำคัญอีกต่อไป โดยก่อนหน้านี้ผมได้ให้น้ำหนักกับโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้ามาก แต่หลังจากผมมาคิดทบทวนดู คนที่ซื้อโครงการใน Segment Super luxury ผมว่า 90% ไม่มีใครนั่งรถไฟฟ้าหรอกครับ ส่วนตัวแล้วก็จะมีรถยนต์เป็นของตัวเอง ดังนั้นปัจจัยของกลุ่มคนเหล่านี้ที่จะซื้อคอนโดนั้นก็คงหนีไม่พ้นแค่เพียงโลเคชั่นที่ตัวเองชอบ Product ของโครงการที่ทำออกมาดีและคุ้มค่า ซึ่งสำหรับผมแล้วโครงการนี้ตอบโจทย์ผมหมดทุกอย่าง บางคนอาจสงสัยว่าโครงการนี้ผมชมจังโดนบังคับมาพูดหรือเปล่า หลายๆ คนน่าจะทราบผมเขียนรีวิวนั้น No script ทุกอย่างที่ผมเขียนเอามาจากใจผมทั้งนั้น ทีมพฤกษาพรีเมี่ยมก็ได้อ่านรีวิวพร้อมๆกับทุกคน ไม่มีการส่งไปให้แก้ หรือบังคับให้ใส่อะไรเพิ่ม จึงอยากให้เพื่อนๆมั่นใจผมชอบโครงการนี้จริงๆ 🙂
สรุปแล้วโครงการนี้เป็นอีกหนึ่งโครงการซึ่งไม่ใกล้รถไฟฟ้า ไม่อยู่ในซอยใหญ่ แต่ The Reserve สุขุมวิท 61 เป็นโครงการ Low rise ที่ผมชอบมากที่สุดโครงการหนึ่งเท่าที่ผมได้เคยรีวิวมา ทุกอย่างของภาพรวมในโครงการนั้น มีความกลมกล่อม มีจริตในการออกแบบ โครงการนี้น่าจะตอบโจทย์สำหรับคนที่ชอบคอนโด Low Rise ส่วนกลางดีมาก วัสดุภายในห้องผมว่าดีระดับต้นๆ เท่าที่ผมเคยรีวิวมาเลยครับ แม้จะไม่มีตู้เย็น Built in ให้ก็ตาม
สิ่งที่ประทับใจ
- งาน Exterior ที่โด่นเด่นมี Class
- งานส่วนกลางที่หรูหรา สง่างาม
- Spec ภายในห้องชุดที่ Premium สมราคา
- Service ในโครงการระดับ World class
- ความยืดหยุ่นในการใช้รถยนต์ส่วนตัว
สิ่งที่ไม่ประทับ
2 สิ่งที่ผมมีลังเลเล็กน้อย
- ราคาผมว่าก็แอบสูงมากไปนิดนะสำหรับห้องบาง Type และบางวิวหุๆ
- ราคานี้ไม่มี ตู้เย็น Built in ให้