Final Chapter
Analyse investment potential
ลงทุนระยะสั้น
ซื้อขายดาวน์ก่อนโอน เอาจริงๆ ถ้าคำถามนี้เกิดเมื่อ 2-3 เดือนก่อนเต้คง Say no เหมือนหลายๆ โครงการที่เต้เคยเขียนรีวิวมา บางคนอาจแย้งว่าก็ว่ารีเซลได้นะ….จริงได้อยู่ แต่จะเป็นห้องที่มีความ Unique ที่คนธรรมดาจองได้ค่อนข้างยาก พวกห้อง 1 ห้องนอนกับ สตูดิโอ ที่เป็นห้องที่มีสัดส่วนเยอะที่สุดในตึกนี้ก็ไม่ได้ขายรีเซลง่ายนะ อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบัน พฤกษากำลังฟอร์มทีมรีเซลและปล่อยเช่า ซึ่งในความเป็นจริงน่าจะทำมานานแล้วนะ ดังนั้นผมจึงคิดว่าถ้าทีมรีเซลเกิดขึ้นจริง โอกาสที่โครงการนี้จะขายรีเซลได้ก่อนโอนน่าจะสูงขึ้น เพราะลึกๆ มั่นใจว่าหลังจาก Grand Opening แล้ว ยอดขายทั้งหมดผมว่าไม่น่าจะต่ำกว่า 85% – 90% จากจำนวนห้องทั้งหมด ประกอบกับโครงการนี้ราคามาไม่สูง พ่วงมาด้วย Spec ห้องที่ถือว่าดีมาก ดังนั้นประกอบกับถ้ามีทีมรีเซลที่ดี โอกาสขายก่อนโอนน่าจะมีมากขึ้น สรุปว่าน่าจะพอไหวนะ…
ลงทุนระยะยาว
โครงการนี้ส่วนตัวแล้วผมว่าน่าจะออกแนวไหลไปเรื่อยๆ นะครับ เนื่องจากเป็นโครงการริมแม่น้ำ ตลาดก็จะมีความ Niche อยู่นิดนึงครับ ดังนั้นผมว่าโครงการนี้จะมีจุดปังอยู่2 ช่วงเวลา 1. ช่วงเปิดตัวขาย 2.ช่วงตึกเสร็จใหม่ๆ หลังจากนั้นก็จะออกแนวไหลไปเรื่อยๆ ตามสายน้ำครับ อย่างไรก็ตามถ้าหากมีการเปลี่ยนแปลงใหม่และรุนแรงเกิดขึ้นในบริเวณนี้ เช่น กระทรวงมหาดไทยที่จะย้ายมาในบริเวณนี้ทำSkywalk จาก BTS มาที่กระทรวง หรือ มี Community Mall เปิดใหม่ใกล้ๆ โครงการ สิ่งเหล่านี้ก็อาจจะทำให้ราคากระชากขึ้นแรงระหว่างทางอีกครั้งก็เป็นได้ครับ
ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
ที่ได้ยินมาเช่าจะค่อนข้างดีนะครับแต่จะเป็น 2 ห้องนอน สำหรับห้องเล็กคิดว่าน่าจะไปได้เรื่อยๆ แต่อาจจะไม่ตูมตามเท่าไหร่ครับ โดยส่วนใหญ่น่าจะเป็นผู้เช่าที่ทำงานแถว สีลม – สาทร ครับ สำหรับการมาของกระทรวงมหาดไทยที่อยู่ใกล้โครงการนั้น ก็น่าจะมาช่วยให้ตลาดเช่าของโครงการนี้มีสีสันมากขึ้น เพราะอาจจะได้ลูกค้าจากคนที่ทำงานในนั้น สำหรับ Rate เป็นอะไรที่Workout มาก เพราะหาคู่เปรียบเทียบไม่ได้เลย ถ้าจะเทียบกับศุภาลัยหลายๆ โครงการในบริเวณนั้นก็คนละ Segment จะเทียบกับ Icon Siam ตัวนั้นก็สูงเกินไป หรือเทียบกับ Watermark นั่นก็เก่ามากแล้ว และทุกห้องก็ใหญ่ๆ ทั้งนั้น ดังนั้นในการ Workoutค่าเช่าโครงการนี้จะแอบยากนิดนึง เพราะหาตัวอ้างอิงไม่ได้เลย เดี๋ยวตอนตึกเสร็จอาจจะต้องมาดูอีกทีว่าช่วงนั้นบริเวณนี้จะมีอะไรเปลี่ยนแปลงบ้างไหม
ซื้อเพื่ออยู่เอง
เต้ยังซื้อเลย 55 ตั้งใจว่าอยากจะเก็บไว้อยู่เองสักห้อง เหตุผลที่เต้เลือกที่จะซื้อโครงการนี้อยู่เองก็ง่ายๆ ครับ โครงการริมแม่น้ำ Specดี โครงการสวย ราคาไม่แพง แค่นี้จริงๆ เลย จะให้ไปอยู่แบบ Low segment อย่างของศุภาลัยก็คงไม่ไหว ก็เต้ชอบอะไรสวยๆ งามๆ อะครับ ไปอยู่แบบนั้นคงขาดใจตาย หรือจะให้ไปซื้อ Icon Siam ตอนนี้ก็แอบแพงไปนิด รีเซลก็บวกโหดมาก ยิ่งผมซื้อแบบอยู่ชั่วครั้งชั่วคราวด้วยแล้วคิดว่าไม่ต้องแพงมากก็ได้มั้ง แต่เน้นว่าต้องสวยและ Spec ดี แค่นั้นจริงๆ สรุปสั้นๆใครซื้ออยู่เองดีครับ
ความเสี่ยง
ตึ่ง!!! เป็น Chapter ใหม่ที่เต้จะพูดสิ่งที่เต้คิดว่าเป็นความสุ่มเสี่ยงของโครงการที่เต้รีวิวอยู่ โดยเต้จะยกประเด็นที่เต้ Concerned จริงๆ ดังนั้นในแต่ละรีวิว Risk ของแต่ละโครงการอาจจะไม่เหมือนกัน หรือบางโครงการอาจจะไม่มี Risk เลยก็ได้เพราะมันไม่ได้ชัดเจนมากพอ การที่เต้เปิด Chapter นี้ขึ้นมาหลายๆ Developer น่าจะไม่ Happy เท่าไหร่ เพราะเหมือนเป็นการเปิดแผลของโครงการ เอาตำหนิมาตีแผ่ อย่างไรก็ตามเต้ก็อยากให้คนอ่านได้รู้เท่าๆ กับที่เต้รู้เนอะ ดังนั้นหลังจากคิดกลับไปกลับมาแล้ว เขียนดีกว่าหุๆ สำหรับ Chapter เจริญนคร จริงๆ แล้วแรกๆ แทบจะไม่มี Risk ที่ชัดเจนครับ แต่…..เมื่อต้นเดือนที่ผ่านมา มีข่าวพาดหัวหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจว่า กระทรวงมหาดไทย จะขึ้นตึกซึ่งที่ดินจะอยู่ติดกับที่ดินของวัดครับ นอกจากนี้ไม่ได้มาแค่ตึกเดียวแต่มาถึง 4 ตึก กับความสูงถึง 20 ชั้น ซึ่ง Risk ของโครงการนี้ก็คือเรื่อง“วิว” ละค๊าบ อย่างไรก็ตามอย่าพึ่งPanic นะครับ
- โครงการแจ้งว่าเห็นแม่น้ำทุกห้อง เต้ยัง Confirm ว่าเห็นทุกห้องครับ เดี๋ยวจะบอกทีหลังว่าเพราะอะไร
- ใครที่อยู่ชั้น 19 ขึ้นไป ก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร โครงการนี้ Ceiling สูง ผมว่าเผลอๆ ชั้น 18 ก็พ้นละครับ
- และสุดท้ายก็คือ ที่ดินของกระทรวงห่างจากโครงการประมาณ 160 เมตร ไม่ได้ใกล้กันถึงขนาด Block วิว นะค๊าบ 160 เมตร นะครับถือว่าไกลอยู่
แล้วทำไมถึงแบบว่าเป็น Risk ละ???
ผมคิดว่าห้องที่ชั้นไม่สูงมากนัก อาจจะเห็นแม่น้ำยากขึ้นนิดนึง เพราะอาจจะโดนหมู่ตึกของกระทรวงบังบางส่วนได้ แต่….เต้ยังคงมั่นใจว่าถ้าออกมาที่ระเบียง ทุกชั้นยังไงก็ยังเห็นแม่น้ำครับ ด้วยระยะห่าง 160 เมตร ยังไงก็ไม่ Block ครับ ก็ประมาณนี้ครับสำหรับโครงการนี้Risk ก็คือการเห็นวิวแม่น้ำที่อาจจะชัดน้อยลง สำหรับชั้นที่ต่ำกว่าชั้น 19 หรือ 20 ครับ อย่างไรก็ตามทั้งหมดทั้งมวลเป็นแค่การคาดคะเนนะครับ ท้ายสุดอาจจะไม่มีประเด็นมากเลยก็ได้
ปล. 1 ห้องนอนฝั่งกระทรวงขายหมดแล้วค๊าบ555มาดูห้อง Studio ของอีกฝั่งกันดีกว่าอิๆ วิวโล่งๆ ม่ายมีอะไรมาบังให้รำคาญใจ
In the end
เป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งยิ่งใหญ่มากสำหรับ Brand นี้ เพราะเป็นครั้งแรกที่ Brand “Chapter” จะขยับมาอยู่ใน Segment Luxuryจริงๆ Spec สูงกว่า The Line ของแสนสิริ แซง Rhythm ของเอพี ทิ้งห่าง The Room ของ Land&House และขยับมาเป็น Brandที่ดีที่สุดของพฤกษาลำดับ 3 โดยลำดับหนึ่งยังเป็นThe Reserve ตามมาด้วย Ivy และทิ้งท้ายด้วยChapter อย่างไรก็ตาม แค่ Chapter เจริญนครนะ ค๊าบ เพราะ Chapter ตัวอื่นผมยังวาง Position แค่ประมาณ เลย Mid segmentนิดๆ แต่สำหรับโครงการนี้Chapter เจริญนคร นี้ผมให้ Luxury เลยครับ ถ้าถามว่า Spec ประมาณไหน ผมว่าก็พอๆ กับ Laviq นะ หรือถ้าใหม่ๆ หน่อยผมว่าก็จะต่ำกว่า Hyde Heritage อยู่นิดหน่อย คิดไปคิดมา จริงๆ แล้วผมว่า Spec น่าจะประมาณThe Address ราชเทวีครับ แต่จะแอบดีกว่านิดหน่อย ในบาง Partอาจจะไม่เหมือนกันซะทีเดียว แต่ถ้าเอา Spec มาชนกันจริงๆแล้ว ผมถือว่าพอๆ กันครับ สุดท้าย ท้ายสุด เอาจริงๆ ก็ไม่มีอะไรมากครับ นอกจากคำว่าเป็นอีกหนึ่งโครงการที่ทำออกมาได้ดีมากครับ ซื้อๆๆๆๆๆๆๆๆๆ
สิ่งที่ประทับใจ
ตายแล้วโครงการจะรักผมไหมเนี๊ย!!!นี่เป็นครั้งแรกของการรีวิวให้คอนโดของพฤกษาทีมพรีเมี่ยม แล้วผมบอกว่าสิ่งที่ผมประทับใจคือ ทุกอย่างครับ คนอื่นคิดอย่างไรไม่รู้นะ แต่สำหรับ Chapter เจริญนคร ทุกอย่างสำหรับผมคือใช่หมดครับ Flawless!!!!
สิ่งที่ไม่ประทับใจ
ถ้าไม่นับเรื่องการมาของกระทรวงมหาดไทย และดูแค่ตัวโครงการเต้ขอบอกว่าไม่มีที่ไม่ประทับใจครับ บางคนอาจนึกในใจว่าก็เห็นติเยอะนะWell…ก็ติไปอย่างนั้นละครับ เพราะราคาที่เปิดขายมากับสิ่งที่ให้ มันมากพอที่จะให้มองข้ามสิ่งเหล่านั้นไปเลยละครับ
ดีขนาดนี้ลงทะเบียนเพื่อรับส่วนลดซื้อห้องก่อน Sold out ได้ที่ http://bit.ly/2xNSeAz