Final Chapter
Analyse investment potential
ซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น
จบแล้วจ๊า เพราะโครงการสร้างเสร็จแล้ว
ซื้อลงทุนระยะยาว
ใครที่ซื้อไปในราคาสองแสนต้นๆ เมื่อประมาณ 3 ปีก่อนน่าจะแอบยิ้มเล็กๆแล้ว่า ฉันได้ของถูกเพราะโครงการที่มาเปิดใกล้ๆในระยะไม่กี่เมตรได้วิ่งไปที่ตารางเมตรละ 3-4 แสนแล้วครับ ซึ่งใครที่ถือตอนนั้นถึงตอนนี้ก็ได้กำไรไปต่อหนึ่งละ เพราะตอนนี้โครงการขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 2.6 แสน และโครงการบอกว่าจะไม่ลดราคาต่ำกว่านี้ด้วยนะครับ เพราะจะเป็นการทำร้ายน้ำใจคนซื้อมือแรก และถ้าคนซื้อวันนี้ละ? ถ้าชั้นไม่สูงมากราคา 2 แสนต้นๆยังมีครับ แต่ถ้าชั้นสูงๆไปเลย ตารางเมตรละ 2.7 -2.8 แสนบาท ส่วนตัวแล้วราคานี้ก็แอบสูงไปนิดนึง เพราะในอนาคตโครงการนี้จะมีข้อจำกัดเรื่องวิว เนื่องจากในบางตำแหน่งวิวจะค่อนข้างมีปัญหา เพราะในเวลานี้มีตึกที่สร้างใหม่และที่วางแผนว่าจะสร้างเพิ่มก็มีรอบๆโครงการเลยครับ ดังนั้นอาจทำให้วิวของบางทิศหายไป ซึ่งเป็นเหตุผลที่จะทำให้ห้องที่ราคาตารางเมตรละ 2 แสนปลายๆ ในบางตำแหน่งน่าจะมีปัญหาในการรีเซลในอนาคต เพราะ ราคานี้ยังมีตัวเลือกอีกหลายๆโครงการในระแวกนี้ที่จะได้วิวที่ดีกว่าใน Location ที่ไม่ต่างกันมากครับ ซึ่งรวมถึงโครงการในบริษัทเดียวกันอย่าง Aestiq ด้วยครับ ดังนั้นถ้าซื้อลงทุนระยะยาวโครงการนี้ในช่วงราคาดังกล่าวผมไม่แนะนำเท่าไหร่…ผมจะแนะนำแปลกกว่าโครงการอื่นๆมะ 55 ส่วนใหญ่แล้วโครงการอื่นๆที่ Location เทพขนาดนี้ ผมจะบอกว่าถือไปเลยราคาขึ้นชัวร์ เพราะ Location ดี Spec ดี แต่โครงการนี้ Location ดีจริง Spec ดีจริง แต่…วิวบางห้องบางตำแหน่งอาจไม่ดีเท่าที่ควร ซึ่งจะมีผลแต่การขายรีเซลแบบชัดเจน อย่างไรก็ตามผมยังฟันธงไปไม่ได้ว่าจะบังมากน้อยแค่ไหนเพราะบางตึกแบบยังไม่เสร็จ ดังนั้นโครงการนี้ในการซื้อลงทุนระยะยาวโครงการนี้สำหรับทิศที่วิวจะโดนบังแน่ๆ ผมให้ราคาไม่เกินตารางเมตรละ 2.51 แสนบาทครับ เพราะในอนาคตต้องคิดเรื่องวิวด้วยครับ ที่จะมีผลต่อราคาขายต่อด้วยครับ สำหรับทิศไหนที่ไม่มีตึกผมขอราคาไม่เกิน 2.6x แสน ครับ เพราะถ้าราคาสูงกว่านี้ผม มี Choice โครงการอื่นที่จะนำมาพิจารณาประกอบครับ
ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
เมื่อ 3 ปีก่อนนั้นผมเคยเขียนว่าโครงการนี้ เช่าได้ ซื้อได้ ลงทุนได้ แต่ 3 ปีให้หลังบริเวณนี้มีตึกใหม่ๆรายล้อม แน่นอนที่สุดย่อมจะมี Impact ต่อการปล่อยเช่าแน่นอน อย่างไรก็ตามเต้ยังคิดว่าตึกนี้ทุกทิศยังคงปล่อยเช่าได้สบายๆไปอีกประมาณ 2 ปี แต่หลังจาก 2 ปีแล้วก็ต้องมาดูวิวประกอบอีกทีว่าทิศไหนจะได้วิวอะไรเพิ่มมาบ้าง โดยเฉพาะวิวที่ Block มากหน่อย การเช่าอาจจะมีปัญหาได้ แต่….เราสามารถกำจัดปัญหานั้นได้ครับ ก็ง่ายๆนะ เราก็แค่ซื้อห้องที่ไม่ Block วิวเท่านั้นเอง แค่นี้จบ…. โดยค่าเช่าต่อตารางเมตรตึกนี้ผมว่าน่าจะได้ประมาณ 5%++ ครับ ดังนั้นการลงทุนในรูปปล่อยเช่าจึงผ่านสำหรับผม
ซื้อเพื่ออยู่เอง
สำหรับซื้อเพื่ออยู่เองนั้น Laviq เป็นโครงการที่ราคาดี Spec สูงมาก โดยเฉพาะงานเฟอร์นิเจอร์ส่วนกลางมาแพงและ Unique มากครับ นอกจากนี้จำนวนยูนิตไม่มากดังนั้นเรื่องความเป็นส่วนตัวนั้นย่อมจะมีสูงมากครับ ผมเชื่อว่าเป็นอีกหนึ่งโครงการที่ผู้ซื้อน่าจะมีความภูมิใจที่ได้ครอบครองใครซื้อมือแรกไป แค่งานส่วนกลางก็คุ้มแสนคุ้มแล้วค๊าบ55
In the end
ขอชื่นชม Real Asset ทำโครงการ Segment Luxury – Super Luxury เป็นโครงการแรกได้ดีงามมาก งานมีความ Craft ปรับเปลี่ยน ปรับเปลี่ยน แก้แล้ว แก้อีก จนกว่าจะดี ถึงแม้บางอย่างจะยังไม่เสร็จดีแต่เชื่อว่าถ้าเสร็จแล้วต้องออกมาดีมากๆ ไม่เหมือนโครงการ Segment Luxury แถวอโศก ที่ทำโครงการใน Segment นั้นเป็นโครงการแรกเหมือนกัน แต่เห็นเพื่อนถ่ายรูปงานส่วยกลางมาให้ดู เห็นถึงความพังมากมาย55 กลับมาที่ Laviq กันต่อดีกว่า สำหรับเต้แล้วในภาพรวมนั้นผมถือว่าเป็นโครงการ Ready to move ที่น่าซื้อที่สุดโครงการหนึ่งของปีนี้เลยครับ Combination ทุกอย่างนั้นลงตัว สวย หรู และแพงมาก ในอดีตอาจจะมีจุดด้อยอยู่นิดหน่อย สำหรับ Location เพราะ สุขุมวิทอยู่ในซอย 2 เลนอย่างไรก็ตามตอนนี้ซอยได้เปลี่ยนเป็น 3 เลนแล้วนะครับ และด้วยความโชคดีแบบสุดๆ ตอนนี้โครงการมี Skywalk มาลงหน้าปากซอย 57 แล้วครับ ดังนั้นจึงทำให้ระยะห่างจากโครงการถึงรถไฟฟ้าเพียง 130 เมตร ซึ่งทำให้โครงการนี้มีจุดแข็งในแง่ของทำเลมากขึ้น นอกจากนี้มีการพูดถึงรถไฟฟ้าสายสีเทาอีกครั้ง ซึ่งถ้ามาแล้วจะทำให้ทองหล่อเป็นสถานี Interchange ทันที
สิ่งที่ประทับใจ
- ยูนิตน้อย
- Location ทองหล่อและใกล้จุดขึ้นลงไฟฟ้า
- ราคาที่ดีที่สุดในย่านทองหล่อ
- Specification สูงเกินราคา
- Facilities มากมายและใช้ของแพง
- Exterior สวยงาม
สิ่งที่ไม่ประทับใจ
- วิวบางมุมค่อนข้าง Block
- 1 ห้องนอนไมโครเวฟไม่ Built in
- ตู้เย็น Samsung