MGallery Residences, MontAzure Lakeside ที่สุดของการลงทุนที่มาพร้อมกับการพักผ่อนตาม Style เสือนอนกินของจริง

Analysis investment potential

Part สุดท้ายก็ต้องกลับไปที่ Beginning ของบทความนี้อีกครั้งและถามว่า Suffer ไหมกับการซื้อคอนโดเพื่อลงทุน ใครลั้นลาและตอบว่ามีความสุข ลงทุนได้กำไรดีมาก ซื้อง่าย/ขายคล่อง เช่าดี ถ้าตอบแบบนี้คุณโกหกแล้วครับ55 เรามาเข้าใจสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดกันก่อนดีกว่าว่าช่วงนี้เป็นอย่างไรบ้าง 

ลงทุนระยะยาวเพื่อขายต่อ

เท่าที่เต้สังเกตมาในช่วงระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมของการซื้อคอนโดเพื่อขายต่อในระยะยาวนั้นค่อนข้างยากเลยครับ อาจจะมีบางโครงการที่ขยับไปบ้าง แต่ในภาพรวมนั้นถือว่าราคาแทบไม่ขยับเลยครับ บางห้องซื้อถือไว้ 4 – 5 ปี พอขายเสร็จ หลังจากคิดค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นดอกเบี้ย ภาษี หรือค่าใช้จ่ายต่างๆแล้ว ส่วนใหญ่แล้วแทบจะไม่เหลืออะไรเลย ต้องยอมรับว่าคนไทยส่วนใหญ่ชอบซื้อห้องมือ 1 ไม่ชอบซื้อห้องมือ 2 ทำให้ตลาดห้องมือ 2 จึงไม่ค่อยขยับเท่าไหร่ ประกอบกับในแต่ละปีจะมีตึกใหม่ๆ แล้วเสร็จออกมาให้ซื้อกัน และตัว Developer เองก็พร้อมที่จะลดราคาอย่างหนักหน่วงเพื่อให้ขายโครงการของตัวเองได้ นี่จึงเป็นสาเหตุทำให้ตลาดคอนโดรีเซลไม่ไปไหน สำหรับการลงทุนระยะสั้นไม่ต้องพูดถึงครับ เพราะมันยากเสียยิ่งกว่าอีกครับ

ลงทุนเพื่อปล่อยเช่า

มันคือความโหดที่ยิ่งกว่า กับวิกฤติ Over supply ที่มีคอนโดเสร็จออกมาอย่างมากมายในแต่ละปี นอกจากนี้ยังมีประเด็นที่น่าสนใจดังนี้ครับ

1. ห้องมีแล้วเสร็จแต่ละปีมีมากมายแต่คนเช่ามีจำกัด
2. ห้องที่แล้วเสร็จนั้นมีราคาที่สูงขึ้นในแต่ละปี แต่รายรับของบุคคลทั่วไปที่จะเช่าไม่ได้ขึ้นตาม
3. ผลที่ตามมาก็คืองบในการเช่าที่จำกัด ไม่สามารถเช่าห้องที่ราคาสูงได้
4. แต่เนื่องจาก Supply มีมาก เจ้าของห้องก็อยากจะปล่อยของ แต่คนเช่าก็ไม่มีกำลังเช่า
5. นำมาซึ่งการลดราคาค่าเช่าแบบรุนแรงเพื่อให้ปล่อยเช่าได้

โดยอัตราค่าเช่าตอนนี้ถ้าเป็นคอนโดใน Segment Super Luxury ราคาตารางเมตรละ 2xx,xxx อัตราผลตอบแทนจากการเช่า 12 เดือน หลังจากหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้วจะอยู่ประมาณ 2.xx% – 4.xx% ถ้าเป็นคอนโดใน Segment Luxury หรือต่ำกว่า ช่วงราคาอยู่ที่ 11x,xxx – 19x,xxx ต่อตารางเมตร หลังจากหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว อัตราผลตอบแทนจากการเช่า 12 เดือนจะอยู่ประมาณ 3.xx% – 4.xx% วันนี้ขอ 2 Segment ก่อนนะครับ เดี๋ยวจะยาวไป บางคนสงสัยว่าทำไมผมใช้คำว่า อัตราผลตอบแทนจากการเช่า 12 เดือน ที่ผมใช้คำนี้เพราะว่าโดยปกติแล้วในการเช่าต่อ 1 สัญญาโดยทั่วๆ ไปจะอยู่ที่ประมาณ 12 เดือน 

และผมเชื่อว่าหลายๆ คนที่มีห้องเช่าต้องเคยคุยกับเพื่อนหรือบอกเพื่อนเวลามีคนเช่าห้องของตัวเองได้ค่าเช่า xx% ต่อปี ซึ่งถ้ามองกันลึกๆ แล้วก็อาจจะไม่ถูกมากนัก อย่างห้องของเต้โครงการหนึ่งที่ปล่อยเช่าไปปีที่แล้วคิดตัวเลขอัตราผลตอบแทน 12 เดือน ออกมาได้ 4.x% แต่ในความเป็นจริงแล้วหลังจากเต้โอนห้องนี้มา เต้รอคนเช่าประมาณ 1 ปี ดังนั้นถ้าจะคิดผลตอบแทนให้ถูกในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมาหลังจากเต้โอนห้องนี้ เต้จะได้อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 2.x% ต่อปีเท่านั้น นั่นหมายความว่ายิ่งคนที่รอผู้เช่านานเท่าไหร่อัตราผลตอบแทนก็จะลดต่ำลงเท่านั้น ดังนั้นคำถามคือจะมีการลงทุนในรูปแบบไหนที่ให้อัตราผลตอบแทนที่สม่ำเสมอบ้างล่ะ…

ง่ายๆครับก็ลงทุนใน MGallery Residences, MontAzure Lakeside ซิครับเพราะตอนนี้ตัวโรงแรมมีโปรโมชั่น Fixed Income 6% นานถึง 3 ปีครับอีกด้วย บางคนอาจจะสงสัยว่าแล้วจากนั้นล่ะ? หลังจาก 3 ปีแล้วจะคิดผลประโยชน์แบบแบ่งผลตอบแทนครับ โดยเจ้าของห้องจะได้รับผลตอบแทนในสัดส่วน 40% จากรายได้ของห้อง และ 60% จะให้กับ MGallery เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของโรงแรมรวมทั้งการดูแลบำรุงรักษาห้องชุด โดยยอด 40% ที่เราได้รับนี้ ไม่ใช่หักจาก Net Profit เหมือนที่หลายๆโครงการคิดกันนะครับ  แต่เราจะได้ 40% จากค่าเช่าห้องโดยไม่หักค่าใช้จ่ายเลยครับ สมมุติว่าได้ค่าเช่ามา 10,000 บาท 4,000 บาท เราจะได้รับเลย ส่วนที่เหลืออีก 6,000บาท เราจะให้ทาง Mgallery นำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารโรงแรมต่อไป สำหรับการคิดคำนวณรายได้จะคิดจากพื้นที่รวมของห้องชุด โดยมีวิธีคิดดังนี้คือ สมมุติว่าห้อง Studio ที่ทางโครงการจะนำมาเป็นโรงแรมทั้งหมดอยู่ที่ 128 ห้อง โดยห้อง Studio มีพื้นที่โดยประมาณอยู่ที่ 47 ตารางเมตร ดังนั้นพื้นที่รวมทั้งหมดจะอยู่ที่ 6,016 ตารางเมตร สมมุติว่าค่าห้องพักต่อคืนอยู่ที่ 5,000 บาท และในแต่ละเดือนมีคนเข้าพักเฉลี่ยวันละ 85 ห้อง เป็นจำนวน 30 วัน จะเท่ากับว่ารายรับของห้องทั้งหมดต่อเดือนของห้อง Studio จะได้เท่ากับ (รายรับ/วัน) 5,000 x (จำนวนห้องเข้าพัก/วัน) 85 x (วัน) 30 = (รายรับ/เดือน) 12,750,000 บาท เราจะนำยอด 12,750,000 หารด้วย 6,016 ตารางเมตร ซึ่งเป็นพื้นที่ของห้อง Studio ทุกห้องรวมกัน ยอดรายรับต่อตารางเมตร/เดือน อยู่ที่ 2,1193.34 บาท ถ้าเราซื้อห้อง Studio ซึ่งมีพื้นที่อยู่ที่ 47 ตารางเมตร โดยมีรายรับต่อตารางเมตรอยู่ที่ 2,119.34 บาท / เดือน เรานำสองยอดคูณกันจะเท่ากับยอดรายรับของห้องอยู่ที่99,609.37 บาท โดยยอดนี้เราจะหักยอด 60% ให้กับ MGallery ในการบริหารโรงแรม และ 40% เราเก็บไว้เอง ดังนั้นยอดที่เรารับจริงต่อเดือนจะอยู่ที่ 39,843.74 บาทและส่วนที่เหลือ 59,765.62 บาท เราจะให้กับโรงแรม

สำหรับรายรับของเรายอดรวมต่อปีจะอยู่ที่ โดยยอด 39,843.74 x 12 (เดือน) = 478,124 บาท/ปี สูงมะล๊าโดยยอดเข้าพักเฉลี่อต่อเดือนที่เต้คิดไว้อยู่ที่ 66.40%เท่านั้นซึ่งผมคิดค่อนข้าง Conservative มาก อย่างไรก็ตามพูดแล้วก็ต้องพูดให้จบ เพราะตาม Style เต้เขียนต้องให้เคลียร์ทุกอย่าง เพราะจริงๆ แล้วมี Hidden Cost อยู่ 1 ตัว ที่ผมยังไม่ได้พูดนั่นคือค่าส่วนกลาง เนื่องจากตัวโครงการยังพัฒนาภายใต้เงื่อนไขของคอนโด ดังนั้นยังมีค่าส่วนกลางซ่อนอยู่ โดยค่าส่วนกลางของโครงการนี้อยู่ที่ตารางเมตรละ 85 บาท / เดือน / ปี โดยพื้นที่ห้องชุดจะอยู่ที่ 47 ตารางเมตร ดังนั้นค่าส่วนกลางต่อปีจะอยู่ที่ 47,940 บาท / ปี ดังนั้นสำหรับการคิดผลตอบแทนที่แท้จริงให้นำยอดรายรับ 478,124 – 47,940 = 430,184 บาท ซึ่งยอด 430,184 บาท คือผลตอบแทบแทนที่แท้จริง แล้วค่าตอบแทนรายปีละ? กี่เปอร์เซ็นน๊า?

วิธีคิดมีดังนี้ครับสมมุติว่าเราซื้อห้องมาราคา 7,800,000 บาท เอาห้องแบบราคาแพงๆ เลย เพราะจริงๆ แล้วห้องราคา 6,500,000 หรือ 7 ล้านต้นๆ ก็มี สำหรับ ณ ราคา 7,800,000 บาท อัตราผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้วจะอยู่ที่ 5.51% แบบได้ค่อนข้างชัวร์ทุกปี ไม่มีช่วงว่างของการอคนเช่าด้วย เพราะอัตราผลตอบแทนคิดเฉลี่ยจากทุกห้อง ถึงห้องที่เราซื้อจะไม่มีคนเช่าแต่เราก็ได้รายรับจากห้องอื่นที่มีคนเช่า เนื่องจากในความเป็นจริงแล้วเวลามีแขกเข้าพักโรงแรมเค้าเลือกไม่ได้ว่าฉันจะเอาห้องนี้นะ การเข้าพักของลูกค้าจะเป็นแบบ Random ห้องอยู่แล้วครับ แต่ถ้าใครซื้อห้องโปรยิ่งคุ้มเพราะอัตราผลตอบแทนจะสูงถึง 6.6% เลยทีเดียว อยากรู้ไหมเอยว่าห้องไหนคือห้องโปร??? เต้แนะนำไปที่โครงการละกันนะค๊าบ อันนี้ขอปิดไว้แต่ Confirm ว่าราคาดีมาก ผลตอบแทนคุ้มสุดๆ และตัวเลขที่เต้สมมุตินี้ไม่ได้ Over เกินความเป็นจริง อย่างเช่นอัตราการเข้าพักจะเป็นการ Weight ระหว่าง Low season และ High season ซึ่งเต้คิดว่า Occupation rate เฉลี่ยทั้งปี 66.40%และ Rate ต่อคืนอยู่ที่ประมาณ 5,000 บาท จริงๆ แล้ว Make sensee อยากบอกว่าประมาณการของ Developer เกี่ยวกับ Rate ค่าห้อง และอัตราเข้าพัก นั้นสูงกว่านี้นะ แต่เต้กดลงมาให้ดูเป็นไปได้มากขึ้น แต่เต้มั่นใจว่าตัวเลขสูงกว่าการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพมากมาย โดยรายได้ที่เกิดขึ้นทาง MGallery จะโอนเข้าบัญชีเราทุก 6 เดือน โดยอายุของ Rental Program จะมีอายุ 15 ปี

แต่มันยังไม่จบแค่นี้นะครับ นอกจากการลงทุนที่ได้แบบคุ้มค่าและ Benefit ที่เลิศหรูเกินต้านทานแล้ว Extra benefit ก็ยังมีนะครับ 

การเข้าพักฟรี

โดยเจ้าของห้องจะได้รับ 45 Token สำหรับเงื่อนไขในการเข้าพักมีดังนี้ครับ

• สำหรับแต่ละวันที่เข้าพักในช่วง Low season ระหว่าง วันที่ 1 พฤษภาคมถึง วันที่ 31 ตุลาคมจะต้องใช้ 1 Token ต่อการพัก 1 คืน
• สำหรับแต่ละวันที่เข้าพักในช่วง High season ระหว่าง วันที่ 1 พฤศจิกายนถึง วันที่ 30เมษายน จะใช้ 4 Token ต่อการพัก 1 คืน
• สำหรับแต่ละวันที่เข้าพักในช่วง Peak season ระหว่าง วันที่ 20 ธันวาคมถึง วันที่ 10 มกราคมจะใช้ 6 Token ต่อการพัก 1 คืน

และอีกหนึ่งความพิเศษของการเข้าก็คือเราสามารถนำ Token ที่เรามีจองห้องพักให้คนอื่นได้ด้วยนะครับ นอกจากนี้ถึงเราจะมี 1 ห้อง แต่เราอยากจอง 2 ห้องพร้อมกันเราก็สามารถทำได้ครับ เช่น เราต้องการเข้าพักวันที่ 1 พฤษภาคม 2 ห้อง 2 คืน เราก็แค่ใช้เพียง 4 Token เท่านั้นครับ กรณีที่เราต้องการเข้าพักห้องที่มีขนาดใหญ่ หรือ มี Feature มากกว่าห้องชุดของตัวเอง เช่น ซื้อห้อง Studio แต่ต้องการเข้าพัก 1 ห้องนอน เราสามารถเข้าพักห้องดังกล่าวได้แต่เราจะต้องใช้ Token เพิ่มในการเข้าพัก อย่างไรก็ตามในการเข้าจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มนิดหน่อย โดยมีอัตราดังนี้ครับ  

• ห้องที่ไม่มี Private Pool จะมีค่าใช่จ่าย / ห้อง / คืน อยู่ที่ 600 บาท 
• ห้องที่มี Private Pool จะมีค่าใช่จ่าย / ห้อง / คืน อยู่ที่ 800 บาท 

ค่าใช้จ่ายนี้จะรวมค่าบริการแม่บ้านทำความสะอาดทุกวัน + Amenities ภายในห้องชุด และอาหารเช้าแบบคอนติเนนตัล สำหรับ 2 ท่าน ที่ห้องอาหารของโรงแรม ซึ่งเต้มองว่าก็ Make sense ดีครับ 

MontAzure Membership Card 

สำหรับใช้เป็นส่วนลดร้านค้า ร้านอาหารและที่พักภายในโครงการ MontAzure ทั้งหมดครับ

Platinum Level of Le Club AccorHotels 

จะได้บัตรสามชิก Level สูงสุดของ AccorHotels โดย Benefit ที่จะได้สำหรับคนที่ถือบัตรนี้ก็คือ  

• เครื่องดื่มต้อนรับ 
• สถานะ Elite
• เช็คเอาท์หลังเวลา (ขึ้นอยู่กับการแจ้งสิทธิ์และความพร้อมให้บริการของโรงแรม)*
• เช็คอินก่อนเวลา 
• อัพเกรดห้องพัก 
• สิทธิ์เข้าใช้บริการเอ็กเซ็กคิวทีฟเล้าจน์หากมีบริการในโรงแรมนั้นๆ*
• อาหารเช้าฟรีในวันหยุดสุดสัปดาห์ (และทุกวันที่โรงแรมในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก)*

นี่ล่ะครับทั้งหมดของ MGallery Residences, MontAzure Lakeside กับโครงการที่เต้คิดว่าคุ้มค่าต่อการลงทุนเป็นที่สุด Developer ที่พัฒนาโครงการมีชื่อเสียง ทำเลในการพัฒนาโครงการมีศักยภาพ Chain ของโรงแรมที่จะมาพัฒนาโครงการเป็นที่รู้จักและเป็นที่ยอมรับ และท้ายสุดอัตราผลตอบแทนที่ยอดเยี่ยม ซึ่งหาไม่ได้สำหรับคอนโดในกรุงเทพครับ อย่างไรก็ตามตัวโครงการจะแล้วเสร็จอีกประมาณ 3  ปีนะครับ แต่ EIA ผ่านแล้วนะค๊าบ ดังนั้นใครกังวลเรื่องช่วงนี้การท่องเที่ยวของภูเก็ตยังไม่ดีก็ไม่เป็นไร เพราะกว่าโครงการจะแล้วเสร็จก็อีกเกือบ 2 ปี และเมื่อทุกอย่างคลี่คลายภูเก็ตก็คงเป็นเมืองที่น่าท่องเที่ยวที่สุดเมืองนึงของโลกเหมือนเดิมครับ ใครสนใจลงทะเบียนเพื่อรับส่วนลดพิเศษที่ได้ https://bit.ly/3itUQIP

จบกันไปกับโปรเจค MGallery ของเต้ บางคนสงสัยว่า MGallery เป็นโครงการไม่ติดหาดต้องเดินนิดหน่อย แล้วโครงการติดหาดมีไหมครับ คำตอบคือมีครับ และโครงการเสร็จแล้วด้วยโครงการนี้คือ Twinpalms Residences MontAzure โปรดติดตาม Part ต่อไปนะค๊าบ