The Reserve Sukhumvit 61 Where luxury meets serenity in the heart of mid-Bangkok

Analysis Investment Potential

เป็นรีวิวแรกของปีนี้กับการเข้าสู่ปีที่ 2 ของ Covid อะไรหลายๆ อย่างเปลี่ยนแปลงไปจริงๆ เรามาดูกันครับว่ามุมมองของเต้ต่อโครงการนี้จะเป็นอย่างไร

ซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น

โครงการสร้างเสร็จแล้วจ๊า อดไปตามระเบียบ

ซื้อลงทุนระยะยาว

ยังต้องยอมรับกันตามตรงว่าโครงการในซอย ต่อให้อยู่ใน Location ที่ดีแค่ไหน โอกาสในการขายทำกำไรหรือลงทุนระยะยาวนั้นจะยากกว่าโครงการติดถนนใหญ่ อย่างไรก็ตามความเป็นที่สุดของโครงการนี้ในหลายๆมิติไม่ว่าจะเป็น Spec ภายในโครงการ เช่น งาน Exterior, Interior ส่วนกลาง หรือแม้แต่ตัว Service ต่างๆภายในโครงการ สิ่งเหล่านี้จะเป็นปัจจัยที่สร้างความแตกต่างถ้าเปรียบเทียบกับ Low rise อื่นๆ ทั่วไปในตลาดก็เป็นไปได้ โดยโครงการ The Reserve Sukhumvit 61 ได้ Add on อะไรหลายๆอย่างให้ตัวโครงการใกล้เคียงกับการเป็นโรงแรมมากที่สุด ดังนั้นถ้าทาง Developer และคณะกรรมการของตึก Maintain จุดแข็งตรงนี้ไว้ตลอดไป สิ่งเหล่านี้จะเป็นจุดแข็งที่จะเพิ่มมูลค่าให้ตัวโครงการต่อไปในอนาคต เอาจริงๆ ยังไม่เคยเห็น Low rise ตึกไหนที่ทำได้ในระยะยาวเลยนะ55(ยกเว้นตึกที่เต้มีอยู่55) ดังนั้นสิ่งนี้จึงเป็นเรื่องที่ท้าทายสำหรับโครงการ นิติ และกรรมการต่อไปในอนาคตนะครับ เพราะถ้าทำได้ดีมูลค่าของโครงการก็จะมีโอกาสเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต

ซื้อเพื่อปล่อยเช่า

ถอนหายใจหนึ่งครั้งถ้าจะให้เขียนเรื่องการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในช่วงเวลานี้ เอาจริงๆ ไม่ง่ายเลยครับ อย่างไรก็ตามสำหรับ The Reserve Sukhumvit 61 ยังอยู่ในสภาวะที่ดีหน่อย เพราะเป็นตึกใหม่ และ Location มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน นั่นก็คือคนญี่ปุ่น ซึ่งปกติแล้วคนญี่ปุ่นชอบย้ายห้องเช่าอยู่เรื่อยๆ เช่น พอสัญญาเช่าครบ 1 ปี ถ้ามีตึกใหม่ ผู้เช่าชาวญี่ปุ่นก็จะย้ายไปตึกใหม่ และผู้เช่าชาวญี่ปุ่นมี Budget ในการจ่ายค่าเช่าสูง ดังนั้นเต้จึงมองสิ่งนี้ว่าเป็นโอกาสสำหรับคนที่ซื้อตึกนี้ และตลาดผู้เช่าสำหรับคนญี่ปุ่นไม่ได้ลงมากเหมือนผู้เช่าในตลาดอื่นๆ โดยประมาณการคร่าวๆ ของเต้ ตึกนี้ค่าเช่าต่อตารางเมตรควรจะอยู่ที่ประมาณ 900 – 1,000 บาท อย่างไรก็ตามในสภาวะช่วงนี้ผู้เช่าอาจมีจำนวนน้อยลง ซึ่งก็เป็นความเสี่ยง ณ​ ช่วงเวลานี้ แต่ถ้าสภาวะคืนสู่ปกติแล้ว The Reserve Sukhumvit 61 น่าจะเป็นอีกโครงการที่น่าจะปล่อยเช่าได้ไม่ยากนัก เพราะโครงการนี้เป็นอีกหนึ่งโครงการที่สวยมาก Function การใช้งานภายในห้องและ Facilities ของโครงการนั้นออกแบบมาเพื่อผู้เช่าชาวญี่ปุ่นจริงๆ และซอยนี้ก็เป็นอีกซอยที่มีคนญี่ปุ่นพักอาศัยอยู่พอสมควร อย่างไรก็ตามต้องทั้งหมดทั้งมวลจะต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ว่า ทางโครงการจะต้องดูแลรักษางานส่วนกลางให้ดีด้วย เพราะกว่า Covid จะไปก็จะมีตึกใหม่ๆ เสร็จขึ้นมาอีก การทำให้โครงการและส่วนกลางดูดีเสมอ จะเป็นปัจจัยทำให้ตลาดเช่าของตึกนั้นไม่วายครับและท้ายที่สุดอีกหนึ่งปัจจัยที่ละเลยไม่ได้นั่นก็คือ ผู้ปล่อยเช่าห้องจะไม่ตัดราคากันเองนะค๊าบ ผมว่านี่เป็นโจทย์ที่น่าสนใจมากกว่าครับ เพราะตอนนี้สิ่งที่น่ากลัวรองลงมาจาก Covid สำหรับตลาดอสังหาปล่อยเช่าก็คือพวกเราเองนี่แหละค๊าบหุๆ

ซื้อเพื่ออยู่เอง

สวยดูดีและมีสกุลมาก Facilities เด่น งาน Landscape สวย Spec ภายในห้องดูดีมาก งานบริการก็มาแบบโรงแรม ใครชอบความสงบแบบ Low rise และชอบทุกสิ่งที่เต้กล่าวมา โครงการนี้คือคำตอบที่ใช้ครับ ปล. ทีมนี้เป็นอีกทีมของพฤกษาที่เต้ไว้ใจครับ

At the end

เป็นอะไรที่เต้พูดอยู่เสมอๆ ว่าคนที่จะพัฒนาคอนโดใน Segment Super Luxury ได้ ทีมที่พัฒนาจะต้องมี Taste ที่ถึงซึ่งก็เหมือนกับคนที่รีวิวโครงการนี้เช่นกัน Taste ต้องถึงจริงมะๆ?55 ยิ่งถ้าจะทำให้ดีไม่ใช่ใครก็สามารถทำได้นะ เพราะจากที่เต้เห็นมา พัฒนาแล้วพังไปไม่ถึงฝันก็มีให้เห็นไม่น้อย แต่สำหรับโครงการนี้ไม่ใช่…เพราะทุกสิ่งทุกอย่างที่อยู่ในโครงการนี้คือความกลมกล่อม มีจริตในการออกแบบที่ค่อนข้างลงตัว อย่างไรก็ตามหลายๆ สิ่งที่เต้แอบขัดใจก็มีบ้างนะ เช่น Spec ของห้องในบางส่วนอาจจะยังไปไม่สุด แต่ถ้าให้เต้มองในภาพรวมแล้ว สิ่งดีๆ ที่มีมากกว่าจึงทำให้เต้มองข้ามบางส่วนที่เต้ว่ามันยังไม่สมบูรณ์ไปได้  ก็ประมาณนี้ล่ะครับกับโครงการ Low rise ที่เต้ว่าดีที่สุดโครงการหนึ่งในเมืองไทย ใครหา Low rise ที่ค่อนข้างสงบ เดินทางสะดวก อาหารการกินที่หาง่าย พ่วงมาด้วยทำเลเอกมัย – ทองหล่อ ลองเข้าไปต่อราคาดูนะครับ ช่วงนี้ไม่ใช้คำว่าเข้าไปดูโครงการ แต่ใช้คำว่าเข้าไปต่อราคาดู เพราะเต้เชื่อว่าถ้าผู้ซื้อต้องการซื้อและไม่ต่อราคาแบบน่าเกลียดเกินไป Developer ก็อยากขายครับ ใครชอบความหรูหรา ในสังคมดีๆ ลองเข้าไปชมกันครับ

 สิ่งที่ประทับใจ

• งาน Exterior ที่โด่นเด่นมี Class
• งานส่วนกลางที่หรูหรา สง่างาม
• Spec ภายในห้องชุดที่ Premium สมราคา
• Service ในโครงการระดับ World class
• ความยืดหยุ่นในการใช้รถยนต์ส่วนตัว

สิ่งที่ไม่ประทับ

• Spec บางอย่างยังไม่สุด
• บางห้องยังมีความรู้สึกขาดๆ เกินๆ

ปล. ช่วงนี้ The Reserve Sukhumvit 61 มีโปรโมชั่นพิเศษกับโปรโมชั่น อยู่ฟรี 2 ปี  ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนฯ และ Fully Furnished by Chanintr ลงทะเบียน https://bit.ly/2NrNtYY รับส่วนลดเพิ่มอีก 100,000 บาท ด้วยนะค๊าบ (Update 23/02/2021)