Nue Evo Ari

Article

ถอดรหัส Noble เปิดตัวโครงการใหม่รอบนี้ทำไมบางโครงการถึงไม่ปัง

ถอดรหัส Noble เปิดตัวโครงการใหม่รอบนี้ทำไมบางโครงการถึงไม่ปัง

หลังจาก Noble ได้แถลงข่าวเปิดตัวโครงการใหม่พร้อมเปิดขายรอบ Presale บางโครงการไปเมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา โดย 2 โครงการที่เต้ถือว่าเป็นโครงการเต็งหนึ่ง ที่คิดว่ายังไงก็ต้องขายดีอย่าง Nue District R9 และ Nue Evo Ari กลับไม่เป็นไปตามคาด เพราะยอดขายจบวันที่ 20 ที่ผ่านมา ยอดทั้ง 2 โครงการที่กันไว้ขายคนไทยอยู่ที่ 1x% (กลางๆ) เท่านั้น โดยเฉพาะอารีย์ซึ่งเป็น Location สุด Hot ในอดีตใน จบวันที่ 20 ที่ผ่านมายอดขายอยู่แค่ประมาณ 16% โดยประมาณ  ซึ่งสร้างความแปลกใจให้เต้ไม่น้อยว่าทำไม Location ค่อนข้าง Prime ขนาดนี้ ยอดขาย Presales ช่วงแรกถึงได้เพียงเท่านี้ โดยปกติแล้วในอดีต Location อารีย์ ยอดจองช่วงพรีเซล 2-3 วันแรกต้องถล่มทลายแล้ว แต่การเปิดตัวรอบนี้ใช้ Blogger ทั่วฟ้าเมืองไทย แต่ยอดขายกับไม่ค่อยขยับเท่าที่ควร โดยวันนี้เต้จะมาวิเคราะห์ในมุมมองของเต้ว่าทำไมโครงการดังกล่าวยอดจองถึงไปไม่เท่าไหร่ โดยเต้ขอเริ่มจาก

Noble Evo Ari

Location

ในอดีตอารีย์เป็น Location ยอดนิยม เพราะนับจากสถานีสยามถึงสถานีจตุจักรความศิวิไลซ์ก็แทบจะหาไม่มีอีกเลย ที่พอจะเห็นบ้างก็จะมีสถานีอารีย์เท่านั้น ที่ซึ่งเราสามารถพบร้านนั่งชิล ร้านอาหารดีๆ รวมทั้ง Street food รวมทั้ง Supermarket ให้เราซื้อของได้(แม้จะขายแพงก็ตาม) แต่พอรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายได้แล้วเสร็จ ซึ่งเต้คิดว่าเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของคอนโดติดรถไฟฟ้าหลายๆสถานี เพราะเรามีตัวเลือกสถานีที่น่าสนใจมากขึ้น และจากสาเหตุนี้การขยายตัวของรถไฟฟ้าอาจจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้สถานีอารีย์ถึง Less Charming…..ทำไมเราถึงต้องจ่ายแพงให้สถานีอารีย์? เนื่องจากถัดออกไปจากสถานีอารีย์เพียง 3 สถานี เราจะพบกับสถานี 5 แยกลาดพร้าว ที่ซึ่งเป็น Interchange ใหญ่ของ BTS และ MRT พ่วงมาด้วย เซ็นทรัล ลาดพร้าว และ Tesco จริงอยู่ สถานี 5 แยก ลาดพร้าว อาจจะไม่เหมือนสถานีอารีย์  แต่ส่วนตัวแล้วเต้คิดว่าเป็นสิ่งที่ทดแทนกันได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมองไปที่ความสะดวกสบายและราคาที่น่าสนใจมากกว่า

Price

ณ ราคาตารางเมตรละ 1.5 แสน ชั้น 11 ของ Noble Evo Ari จริงอยู่ราคาอาจจะดูไม่แพงในย่านนี้ แต่ถ้าขยับไปที่ 5 แยกลาดพร้าวที่ซึ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายมากกว่าอารีย์  และพ่วงมาด้วยราคาคอนโดที่ราคาถูกกว่า เต้คิดว่าสถานีนี้ 5 แยกลาดพร้าว จึงเป็นตัวเลือกที่ดูน่าสนใจมากกว่าสถานีอารีย์ไม่ว่าในแง่ของการลงทุน อยู่เอง ร่วมทั้งปล่อยเช่าอีกด้วย เพราะต้นทุนที่ต่ำกว่า ทำให้อัตราผลตอบแทนดีกว่า โดยถัาเริ่มแบบถูกๆเลยก็ต้องยกให้ The Line Pahonyothin Park กับโครงการตารางเมตรละแสนหลักพัน ขยับขึ้นมาจะเป็นแสนต้นๆเลยก็จะพบกับ Life ลาดพร้าว และ The Privacy จตุจักร โดยเฉพาะ The Privacy จตุจักร ที่ Spec มาเกินราคามาก หรือถ้าจะเอาแบบน้ำๆเนื้อๆไปเลยก็ต้อง The Crest Park Residences  ที่ให้ Spec ห้องแบบ Super Luxury ซึ่งราคาตารางเมตรละ 1.5 แสน เหมือน Nue Evo Ari  แต่ Spec ของที่ได้คือคนละเกรดกันเลยครับ  เอาละ!!!ถ้าพูดถึง Spec แล้วก็ Spec ต่อละกันครับ

Spec

Noble ใช้ แบรนด์ตัวล่างสุดลงมาเล่น ดังนั้น Spec ของโครงการอาจจะทำให้ใครหลายๆคนผิดหวังกัน ไม่ว่าจะเป็นความสูงของห้องที่ 2.5 เมตร ที่ หน้าต่างมาค่อนข้างมินิ ที่มามาพร้อมกับห้องน้ำ ห้องครัว แต่เอาจริงๆห้องน้ำกับห้องครัวหน้าตาก็ Ok นะ ไม่ได้แย่ครับ แต่ราคานี้ถัาไป 5 แยกลาดพร้าว นี้จะได้ Spec ห้องแบบเทพๆเลย

Nue District R9

Location

ของ Nue District 9 ถือว่ามีความ Top ในย่านพระราม 9 อย่างไรก็ตามกับคอนโดที่มีอย่างมากมายนับหมื่นยูนิตในย่านนี้และบางส่วนก็ยังขายไม่หมด อาจทำให้โครงการที่มาท้ายๆมีความน่าสนใจลดลง

Price

ชั้น 10 กับราคาตารางเมตรละ 1.3x แสน หรือถ้าขยับงบขึ้นไปที่ 1.4 แสนต่อตารางเมตรเราจะได้ชั้น 17 เต้ถือว่าทำราคาได้ดี ส่วนตัวแล้วคิดว่าไม่แพงมากแต่ก็ไม่ถูกถ้าเทียบกับคู่แข่ง โดยเฉพาะ One9Five ที่ราคา 1.4x-1.5x ได้ชั้นสูงปี๊ดๆโซนบน ถ้าเต้จำราคาไม่ผิดน่าจะชั้น 3x++ เลยก็ว่าได้ นอกจากนี้ราคาดังกล่าวก็สามารถซื้อชั้นบนสุดของ Ideo Rama 9 ได้อีกด้วย แล้ว Spec ละ?

Spec

ส่วนตัวแล้วคิดว่าไม่ขี้เหล่ครับถ้าเทียบกับอารีย์ โดย Nue District R9 จะมากับความสูงของโครงการที่ 2.6 เมตรไม่ขี้เหล่เหมือนตัวอารีย์ ที่ได้ความสูงของห้องที่ 2.5 เมตร ในเรื่องของงานกระจกก็ถือได้บานใหญ่ดีครับ อย่างไรก็ตามถ้าเทียบกับ One9Five ที่อยู่ใกล้ๆกัน Nue ตัวนี้แพ้ One9Five ในทุกมิติแบบไร้ที่ติไม่ว่าจะเป็น Spec ห้องหรือส่วนกลาง แล้วถ้าหันไปมอง Ideo Rama 9 ที่อยู่ฝั่งตรงข้ามละ? เต้ว่าถ้าตัดเรื่องงานกระจกออกไป Ideo Rama 9 งานเฟอร์ของ Ideo ก็น่าตาดีกว่าครับ แต่ถ้า Location Nue ชนะ Ideo ขาดครับ

 

ในแง่ของตัวโครงการที่สะท้อนไปในยอดขายในมุมมองของเต้มีประมาณนี้ครับ…แล้วในมิติอื่นละมีไหม? มีครับ

 

เป็นสิ่งที่ปฎิเสธไม่ได้ว่าการที่โครงการใดโครงการหนึ่งจะขายดีหรือไม่ดีนั้น นอกจากสิ่งที่เต้กล่าวไปในเบื้องต้นแล้ว อีกหนึ่งปัจจัยที่จะทำให้ยอดขายพรุ่งกระฉูดนั้นก็คือ Investor…

 

แล้วพวกเค้าไปไหนกันละ?

 

พวกเค้ายังอยู่ แต่พวกเค้าซื้อน้อยลงจนถึงไม่ซื้อเลยสำหรับโครงการของ Noble เพราะอะไร?

Discount

Noble เป็นอีกหนึ่ง Developer  ที่ลดราคาโหดมากตอนโครงการแล้วเสร็จ และที่สำคัญคือลดทุกโครงการ สิ่งนี้เป็นสิ่งที่ Investor กลัวมาก เพราะ Investor เกือบร้อยละร้อยอยากขายใบจอง ไม่อยากโอนดังนั้นถ้ามองจากอดีตที่ผ่านมา เต้เชื่อว่า Investor ไม่มากก็น้อยในตลาดสยองกับสิ่งที่เกิดขึ้น ประกอบกับกระแสโครงการที่โครงการใหม่เปิดตัวมาไม่ปังเหมือนหลายๆตัวในอดีต จึงทำให้ Investor บางส่วนไม่อยากเสี่ยง หรือถ้าซื้อก็ซื้อน้อยๆ 1-2 ห้องเพื่อวัดดวงเอา ขายไม่ได้ก็ไม่ผ่อนต่อ ทิ้งเงินจองไปเลย

Help

ต่อเนื่องจากเมื่อกี้เลยครับ พอลดราคาอย่างหนักหน่วงแล้ว Investor ขายใบจองไม่ได้ จึงขอให้ทาง Developer “ช่วย” ตัวอย่างที่เห็นกันบ่อยๆก็คือ รวบห้องเช่นมี 4 ห้องขอโอน 1 ห้อง หรือขอย้ายไปโอนโครงการอื่นที่ถูกกว่า ซึ่งๆหลายๆ Developer ช่วยนะครับ เต้มองว่าเป็นการแสดงน้ำใจ ในอนาคตเผื่อกลับมาซื้อใหม่ แต่สำหรับ Noble เท่าที่เต้ได้ยินมา ไม่ให้ครับ ริบทุกกรณี ดังนั้นนี่ก็อาจจะเป็นอีกหนึ่งเหตุผลที่ทำให้โครงการของ Noble ไม่ค่อยน่าสนใจสำหรับ Investor เพราะการช่วยเหลือหรือ Support ไม่มีให้เห็นเลยเท่าที่ผ่านมา

The End

ส่วนตัวแล้วถ้ามองจากยอดขายที่ได้ทราบมา เต้มีความเห็นว่าอาจจะไม่ต้องรีบซื้อก็ได้ครับ เพราะช่วงเวลาเปิดขาย 2-3 วันแรก ควรจะเป็นช่วงที่ขายดีที่สุด แต่จากตัวเลขแล้วเต้ว่าไม่ค่อยประสบความสำเร็จเท่าไหร่ ยิ่งใครที่คิดจะซื้อลงทุนแล้วเต้ว่าคิดใหม่ดีกว่า อย่างไรก็ตามถ้าพิจารณาในแง่ของ Location กับราคาขาย เต้ว่า 2 โครงการนี้น่าจะขายไปได้เรื่อยๆ เพราะตัว Locationก็เด่นอยู่ ราคาก็ไม่ถึงกับแพงแต่ก็ไม่ถูกเหมือนที่ Influencer อื่นๆพูดๆกัน เพราะของที่ให้ไม่ได้ดีมากมาย   และท้ายสุดทั้งหมดทั้งมวลที่กล่าวมานั้นเป็นมุมมองของเต้ต่อโครงการนะครับ ไม่มีผิดไม่มีถูก แค่แชร์ความคิดกัน อาจทำให้ใครชอบหรือไม่ประการใดเต้ก็ขออภัยด้วยนะค๊าบ อ่อ!!ถ้าเต้แจ้ง Spec หรือข้อมูลด้านใดผิด Noble inbox มาแจ้งได้นะค๊าบ จะแก้ให้คร๊าบ

ควรลงทุนไหม?

สำหรับเต้แล้วกับยอดพรีเซลที่เต้ทราบมา เต้คิดว่าอย่าเสี่ยงเลยครับ ดูอดีตมาปรับใช้กับปัจจุบันและเฝ้าระวังอนาคต…ถ้ายังไม่เข้าใจลองอ่านบทความนี้ดีๆอีกรอบจะเข้าใจค๊าบ อย่างไรก็ตามถ้าซื้ออยู่เองดูโครงการแล้วชอบก็ลุยเลยค๊าบ 🙂

ปล1. ยอดขายวันที่ 21 ตอนนี้ปิดกันเงียบละครับ ถ้าเซลโม้อะไรก็อย่าเชื่อมากครับ เช่นเปิดมา 3 วันยอดจอง 1x% พอวันที่ 4 ขึ้นมา 30% อันนี้ก็โม้ไปละจริงมะ?

ปล2.  Noble ตอนนี้ใช้แค่สื่อ Online โปรโมตโครงการเป็นหลัก ถ้า Noble โหม ชื่อสื่อ Offline มาโปรโมตเพิ่มยอดอาจจะขึ้นมากกว่านี้ก็ได้

ปล3. ฝากกด Like หรือ Follow Page ด้วยนะค๊าบ

Copy link
Powered by Social Snap