Article
รีไฟแนนซ์บ้าน รีไฟแนนซ์คอนโด
Posted 14/02/2022
รีไฟแนนซ์บ้าน รีไฟแนนซ์คอนโด
วันนี้เต้จะมาพูดเรื่องเกี่ยวกับการ รีไฟแนนซ์คอนโด ครับ เต้เชื่อว่ามีเพื่อนๆพี่ๆน้องๆหลายคนหลังจากที่กู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโด และเริ่มผ่อนแล้ว ก็คงสบายใจไม่ต้องกังวลอะไรอีกซึ่งเอาจริงๆถ้าไม่คิดอะไรมากก็คงจะเป็นอะไรประมาณนั้น ผ่อนชิวๆไปยาวๆ20-30ปี แต่ถ้าเต้เสนอว่าจะดีกว่าไหมถ้าเราสามารถลดดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายแต่ละเดือนลงรวมทั้งการจ่ายเงินต้นให้น้อยลงด้วยการ รีไฟแนนซ์…หลายๆคนต้องคิดว่าก็ดีกว่าซิ จ่ายเงินน้อยลง ดอกเบี้ยก็ถูกลง….อย่างไรก็ตามการที่จะ รีไฟแนนซ์ มีเงื่อนไขใหญ่ๆอยู่ 1 ข้อ นั่นคือเราจะสามารถทำได้หลังจากปีที่ 3 เป็นต้นไปครับ ถ้าทำก่อน 3 ปี จะมีค่าปรับผิดสัญญาจากธนาคารที่เรายื่นสินเชื่อในครั้งแรก
อย่างไรก็ตามก่อนที่เราจะไปถึงเรื่องการ รีไฟแนนซ์ เรามารู้จักดอกเบี้ยช่วง 3 ปีแรกกันก่อนดีกว่าว่าธรรมชาติของดอกเบี้ย 3 ปีแรกของการซื้อคอนโดเป็นอย่างไร
โดยปกติแล้วดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอจะมี 2 แบบครับ โดยจะเป็นแบบลอยตัวและแบบ Fixed ครับ แบบลอยตัวก็จะผันแปรไปตามประกาศของธนาคาร ส่วนแบบ Fixed จะล็อคไปเลยว่าเท่าไหร่ เช่น 3 ปี แรก 2.85% โดยในช่วงเวลา 3 ปีที่เรากู้เงินกับธนาคาร หากธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นหรือลงก็จะไม่กระทบกับเรา เพราะดอกเบี้ยของเราโดนล็อคไว้แล้ว
สำหรับหลักการง่ายๆในการเลือกธนาคารสำหรับการกู้ใน 3 ปีแรกก็คือธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ต่ำที่สุดเราก็จะเลือกธนาคารนั้นครับ
หลังจากปีที่ 3 แล้วเกิดอะไรขึ้น?
หลังจากปีที่ 3 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวครับ โดยวิธีการคิดดอกเบี้ยในปีที่ 4 จนถึงตลอดอายุสัญญาจะเป็นการคิดจากดอกเบี้ย MRR ครับ เช่น MRR -1% หรือ MRR -0.5% โดยอัตราเปอร์เซ็นการลบและอัตราดอกเบี้ยของ MRR ของแต่ละแบงค์อาจจะแตกต่างก็ได้ครับในส่วนนี้ต้องเช็คสัญญาเงินกู้และประกาศของธนาคารอีกทีครับ ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นภาพมากขึ้นนะครับ เช่นตอนนี้อัตราดอกเบี้ย MRR ของธนาคารไทยพาณิชย์ประกาศครั้งล้าสุดจะอยู่ที่ 5.995% สมมุติว่าอัตราดอกเบี้ยในปีที่ 4 จนถึงอายุสัญญาอยู่ที่ MRR-1% เท่ากับว่าในปีที่ 4 เป็นต้นไป เราต้องเสียดอกเบี้ยกู้บ้านต่อปีที่ 5.995% – 1% = 4.995% ครับ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วสำหรับคนที่กู้แบงค์เพื่อซื้อคอนโด เมื่อ 3 ปีก่อนหรือนานกว่านั้นหลังจากลบส่วนลดเปอร์เซ็น MRR แล้ว ดอกเบี้ยของปีที่ 4 เป็นต้นไปจะอยู่ที่ 4.xx%++ วิ่งไปถึง 5%-6% เปอร์เซ็นเลยครับ ในส่วนนี้ลองเช็คหลังสัญญาดูนะครับ
แล้วควรจะทำอย่างไร?….ง่ายๆครับก็ รีไฟแนนซ์ ซิค๊าบ เราสามารถรีเซ็ตดอกเบี้ยให้เหมือนกับ 3 ปีแรกที่เราจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่ต่ำแสนต่ำได้ครับ
แล้วควรจะต้องทำอย่างไร???
ถ้าใครอยาก รีไฟแนนซ์คอนโด รีเซ็ตดอกเบี้ยก็ต้องเตรียมเอกสารตามนี้เลยครับ
- สำเนาบัตรประชาชน
- สำเนาเอกสารกรรมสิทธ์ (สำเนาโฉนด หน้า/หลัง)
- สัญญาเงินกู้จากสถาบันการเงินเดิม
- สำเนาใบเสร็จชำระเงินกู้งวดล่าสุดจากสถาบันการเงินเดิม
ผู้มีรายได้ประจำ
- หนังสือรับรองเงินเดือน และสลิปเงินเดือน (ตัวจริง)
- เอกสารการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
- หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ย้อนหลัง 6 เดือน
ผู้มีธุรกิจส่วนตัว
- เอกสารการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน (บัญชีส่วนตัว, บัญชีกิจการ)
- ภาพถ่ายกิจการ 4-5 ภาพ และแผนที่ตั้งกิจการโดยสังเขป
- สำเนาทะเบียนการค้า, หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล พร้อมบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
- หลักฐานการนำภาษีย้อนหลัง 1 ปี (ภงด.) บันทึกรายรับ-รายจ่าย,
ผู้มีอาชีพอิสระ
- เอกสารการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
- หนังสือรับรองหักการภาษี ณ ที่จ่าย ย้อนหลัง 6 เดือน
- ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (แพทย์, วิศวกร, ทนายความ, สถาปนิก)
หรืออาจจะมีการขอเอกสารอื่นๆเพิ่มเติม ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในแต่ละธนาคาร
แล้วมีค่าใช้จ่ายไหม????
ขอตอบว่ามีครับ โดยค่าใช้จ่ายนี้ผู้ขอ รีไฟแนนซ์ จะต้องจ่ายให้กับธนาคารที่ รีไฟแนนซ์ ครับ โดยค่าใช้จ่ายจะมีดังนี้ครับ
- ค่าประเมินราคา (อาจมีค่าใช้จ่าย หรือไม่มี ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่น)
- ค่าจดจำนอง จ่ายให้กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน(ไม่เกิน 10,000 บาท)
- ประกันอัคคีภัย (โดยปกติต้องทำทุก 1-3 ปี ตามกฎหมาย) คอนโดที่เรากู้จากธนาคารต้องทำทุกห้องครับ ถึงเราไม่ รีไฟแนนซ์ ก็ต้องทำครับ
- ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ของธนาคาร (ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะอยู่ที่หลักร้อยหรือหลักพันนิดๆครับหรือบางธนาคารก็ไม่มีครับ)
แล้วคุ้มไหมถ้าจะ รีไฟแนนซ์ เต้ตอบแบบไม่ต้องคิดเลยว่าคุ้มครับ เพราะค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเหล่านี้เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นครั้งเดียวครับดังนั้นในปีต่อๆไป เราไม่ต้องเสียแล้วครับ ถ้าจะพูดให้เห็นภาพมากขึ้น เต้คำนวนตัวเลขให้ดูครับ จากข้อมูลที่เต้ได้มาจากธนาคารใหญ่ๆ 3 ธนาคาร อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในการ รีไฟแนนซ์ วันนี้จะอยู่ที่ 2.7%-2.8% เท่านั้น ดังนั้นเมื่อนำตัวเลขค่าใช้จ่ายในการ รีไฟแนนซ์ มาบวกเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยพิเศษ รีไฟแนนซ์นั้น จะได้ดังนั้นนี้ครับ 2.8% + 1% (ค่าจดจำนอง) -0.05% (ของวงเงินแต่ไม่เกิน 10,000 บาท) = 3.85% ซึ่งจะเป็นค่าใช้จ่ายในปีแรกเท่านั้น สำหรับในปีที่ 2 และ 3 อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 2.8% เท่านั้น ซึ่งถ้าเรานำตัวเลขนี้ไปเปรียบเทียบกับการไม่ รีไฟแนนซ์ ที่เราจะต้องจ่ายดอกเบี้ยอยู่ที่ 4%ปลายๆ-5%++ แล้วการ รีไฟแนนซ์ จึงเป็นทางเลือกที่ดีกว่าอยู่แล้วครับ
แล้วค่าประเมินและค่าธรรมเนียมอื่นๆทำไมไม่นำมาคิด?
ปกติแล้วค่าประเมินถ้าเรากู้กับแบงค์ที่เข้ามาประเมิน ส่วนใหญ่จะไม่เสียเงินอยู่แล้วครับ ส่วนค่าธรรมเนียมอื่นๆจะอยู่ที่ประมาณพันกว่าบาทครับหรือบางธนาคารก็ไม่คิดเหมือนกัน เต้เลยไม่นำไปใส่ครับ
แล้วถ้าสนใจต้องทำอย่างไร?
- คนที่สนใจ รีไฟแนนซ์ จะต้องมั่นใจว่าสัญญาที่กู้กับธนาคารแรกครบ 3 ปีแล้ว
- ลองเช็คอัตราดอกเบี้ยปีที่ 4 ว่า เท่าไหร่ ถ้าต่ำกว่า 2.8% ก็ไม่ต้อง รีไฟแนนซ์ ครับ (แต่เต้ค่อนข้างมั่นใจว่าเกินแน่ๆ ไม่ 4% ปลายก็ 5% กว่าๆครับ)
- เตรียมเอกสารที่เต้ได้ List ไปให้พร้อมครับ
- Inbox มาคุยกับเต้เพื่อขอข้อมูลเพิ่มเติม (ที่ต้องขอข้อมูลเพิ่มเติมก็เพราะว่าแต่ละธนาคารจะมีความยากง่ายต่างกันครับ เช่นบางธนาคารไม่รับ Freelance แต่บางธนาคารรับ ข้อมูลที่เต้ได้มา เต้จะ Screen แบงค์ที่คิดว่ามีโอกาสกู้ผ่านมากที่สุดให้ครับ ) หลังจากนั้นเต้จะให้ธนาคารที่เต้ Contact อยู่ติดต่อไปครับ รับประกัน Style เต้ว่าทุกคนจะได้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุดครับ เต้ไม่มีกั๊กอยู่แล้วครับ และนี้ก็เป็นอีกหนึ่งบริการดีๆที่ทุกคนจะหาไม่ได้จากเพจอื่นๆครับ อ่อ!ลืมบอกว่าเต้อยู่ใน FB. NEWBANGKOKCONDO นะค๊าบ
หรือถ้าใครอยากจะติดต่อธนาคารเองก็ได้นะค๊าบ อย่างไรก็ตามเต้ก็ยังคงแนะนำให้ รีไฟแนนซ์ เพราะยังไงก็คุ้มกว่าจริงๆครับ