28 Chidlom กับการซื้อคอนโดพร้อมผู้เช่าและจะเปลี่ยนเราให้เป็นเสือนอนกิน

28 Chidlom กับการซื้อพร้อมผู้เช่าและเปลี่ยนเราให้เป็นเสือนอนกิน

หลังจาก Saladaeng One และ Beatniq ปิดโครงการไปเรียบร้อยแล้ว Sc Asset ก็หันมาโฟกัสโครงการ 28 Chidlom อย่างจริงจังมากขึ้น โดยวันนี้เต้ได้รับสารจาก Sc Asset มาว่า จะนำห้องที่ทาง Sc Asset ปล่อยเช่าผ่าน Bridge Estate ซึ่งเป็นเอเจนต์ของ Sc Asset มาขายให้คนที่สนใจซื้อห้องชุดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า สำหรับข้อดีของการซื้อห้องประเภทนี้ก็คือนอกจากจะไม่ต้องหาผู้เช่าแล้ว อีกหนึ่งสิ่งที่เต้ชอบมากก็คือ ทางโครงการแต่งห้องพิเศษนี้ให้เป็นแบบ Fully Furnished เพื่อรอรับคนเช่าเลยครับ เราไม่ต้องเสียเวลาในการตกแต่งห้อง โดยเฟอร์นิเจอร์ที่เราจะได้ ไม่ได้เป็นเฟอร์นิเจอร์แบบไก่กาอาราเล่นะครับ เพราะเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมดเป็นของ Chanintr ครับ ซึ่งบริษัทนี้ขึ้นชื่อเรื่องการขายเฟอร์นิเจอร์ สวย หรู และราคาแพง(มาก) อยู่แล้วครับ เต้คิดเล่นๆ แค่ค่าเฟอร์นิเจอร์ก็น่าจะเหยียบล้านแล้วมั้ง

แล้วอัตราผลตอบแทนอยู่ที่เท่าไหร่อะ?????

สำหรับค่าเช่าที่ทาง Sc Asset ปล่อยได้ตกอยู่ที่ตารางเมตรละประมาณ 900-1,200 บาท โดยขึ้นอยู่กับขนาดและต่ำแหน่งห้อง โดยหลังจากที่เต้คำนวนค่าเช่าจากราคาขายแล้วอัตราผลตอบแทนค่าเช่าต่อปีตกอยู่ที่ประมาณ 4.x% (ในกรณีที่ทาง SC Asset ช่วยออกค่าเอเจนต์ให้) แต่ถ้า SC Asset คิดค่าเอเจนต์อัตราผลตอบแทนจะอยู่ที่ 3% ปลายๆทันที ในส่วนนี้เต้ก็ต้องขอโทษ Sc Asset ด้วยนะครับ ที่เต้คิดตัวเลขผลตอบแทนเอง ไม่ได้ใช้ตัวเลขที่ Sc Asset ส่งมาแฮะๆเพราะที่ส่งมาแอบสูงไปนิ๊ดนึงค๊าบ  อย่างไรก็ตามเอาจริงๆส่วนตัวแล้วคิดว่า Not so bad นะ เพราะห้องใน Stock ของเต้ก็ปล่อยได้แค่ 3.x% ต้นๆเอง ดังนั้นค่าเช่าประมาณ 4% ถือว่าไม่แย่นะครับ ในช่วงยุคค่าเช่าตกต่ำเวลานี้

แต่!!!!!

มันมีความพีคซ่อนอยู่ในอัตราผลตอบแทนครับ จริงอยู่อัตราผลตอบแทน 3%ปลายๆ – 4% ต้นๆ แต่…แต่…และแต่…สัญญาเช่าที่เราได้คือ 2 ปีนะค๊าบ ดังนั้นตัวเลข 4% กว่าๆที่เต้กล่าวในตอนแรกดูหรูขึ้นมาในทันทีเลยครับ

เพราะอะไร???

ถามคนที่มีห้องปล่อยเช่าใน Segment Super Luxury ในเวลาช่วงเวลานี้ดูครับ หลังจากคนเช่าออกไปแล้ว ช่วงนี้หาคนเช่าได้ไหมครับ….เต้รอมา 5 เดือนละครับตอนนี้ก็ยังไม่ได้เลย เพราะเวลานี้ ต่างชาติกลับประเทศกันไปหมดละ เอาจริงๆนะหาหุ้นดีๆสักตัวในตลาดหลักทรัพย์ยังง่ายกว่าหาคนเช่าเลยครับหุๆ(เกี่ยวอะไรกันหว่า?) ด้วยเหตุนี้…การได้คนเช่าระยะยาวถือว่าเป็นอะไรที่ดีงามมากที่สุดละครับ  ณ ช่วงเวลานี้

สำหรับการคิดค่าเช่านั้น คนส่วนใหญ่จะคิดค่าเช่าเฉพาะช่วงที่มีผู้เช่า เช่น ผู้เช่า เช่า 12 เดือน ห้องซื้อมา 12 ล้านบาท เช่าได้ 41,500 บาท/เดือน หักค่าคอมเอเจนต์แล้วจะได้ผลตอบแทนประมาณ 3.8 % ต่อปี แต่ในความเป็นจริงแล้ว เราจะคิดค่าเช่าเฉพาะช่วงเวลาที่มีคนเช่าไม่ได้นะครับ ช่วงเวลาไม่มีคนเช่าเราต้องคิดด้วยครับ เช่นในระยะเวลา 2 ปีครึ่งหรือ 30 เดือน สมมุติว่า 12 เดือนแรกได้ค่าเช่า 3.8 % ต่อปี หลังจากผู้เช่าคนแรกย้ายออกเพราะหมดสัญญา และถ้าเราต้องรออีก 6 เดือน จนได้ผู้เช่าคนที่ 2 มาเช่าอีก 12 เดือน โดยรอบนี้สมมุติว่าได้ค่าเช่า 3.5 % ต่อปี (ตัวเลข % ที่เต้ตั้งขึ้นมาเป็นประมาณการอัตราผลตอบแทนของโครงการ Super Luxury ในตลาดเวลานี้หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆแล้ว) ดังนั้นเวลาเราคิดเฉลี่ยค่าเช่านั้นต้องเอา 6 เดือนที่ไม่มีคนเช่ามาคิดด้วยนะ ซึ่งอัตราผลตอบแทนที่ได้สำหรับช่วงเวลา 30 เดือน จะอยู่แค่ 2.92% เท่านั้น นั่นเป็นเหตุผลที่ว่าการขายห้องพร้อมผู้เช่ารอบนี้ของ 28 Chidlom มันคือความ Peak สำหรับเต้ เพราะได้เงินชัวร์ถึง 2 ปี ต่อกันไม่ต้องรอ โดยสิ่งนี้เต้เชื่อว่าเป็นสุดยอดปรารถนาของคนที่จะซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า

• อ่านมาถึงตรงนี้หลายๆคนคงจะมีคำถามในใจใช่ไหมครับ????เอาจริงๆในเวลานั้นเต้ก็มีครับ ดังนั้นหลังจากที่เต้ได้ข้อมูลมา เต้เลยยิงเมลถามกลับไปในทันทีเลยครับ โดยมีคำถามดังนี้
• 5 ห้องนี้มีคนเข้าพักหรือยัง?(28 Chidlom ลองทำแค่ 5 ห้องก่อน) ถ้ายังไม่มีตอนนี้มีคนรอเซ็นสัญญา 100% แล้วใช่ไหมครับ?
• ค่าเช่าที่อยู่ในใบเสนอราคาคือ Confirm 100% แล้วใช่ไหมครับ(เต้เห็นใบเสนอราคาพร้อมราคาขายและค่าเช่าที่ผู้เช่าจะจ่ายแล้วครับ แต่เต้ขอไม่ลงนะครับให้ไปคุยกันเองแฮะๆ)
• จะมีการเซ็นสัญญาระหว่างผู้ซื้อห้องกับผู้เช่าใช่ไหมครับ? (ที่ถามไปแบบนี้ก็เพราะว่าถ้าไม่ได้เซ็น แปลว่าเช่าไม่จริงละ)
• ไม่ใช่เป็นการนำยอดค่าเช่า 2 ปี ไปหักเป็นส่วนลดตอนซื้อใช่ไหมครับ (เพราะถ้านำไปหักเป็นส่วนลดตอนซื้อ แปลว่าไม่ได้มีคนเช่าจริงอีกเช่นกัน แค่โครงการบวกราคาเพิ่มเข้าไปและทำเป็นส่วนลดหักออก)

และนี่คือ 4 คำถามที่เต้ส่งเมลไป เต้ต้อง Make sure ว่าจะไม่มีการลับ ลวง พลาง ใน Campaign นี้ และต่อจากนี้ไปคือสิ่งที่ Marketing ตอบเต้ครับ

•  ห้องนี้มีคนเข้าพักหรือยัง? (28 Chidlom ลองทำแค่ 5 ห้องก่อน) ถ้ายังไม่มีตอนนี้มีคนรอเซ็นสัญญา 100% แล้วใช่ไหมครับ?

Answer: ยังไม่มีคนเข้าพักค่ะ แต่มีลูกค้ารอเซ็นสัญญาแล้วค่ะทั้ง 5 ห้อง

• ค่าเช่าที่อยู่ในใบเสนอราคาคือ Confirm 100% แล้วใช่ไหมครับ(เต้เห็นใบเสนอราคาพร้อมราคาขายและค่าเช่าที่ผู้เช่าจะจ่ายแล้วครับ แต่ขอไม่ลงนะครับให้ไปคุยกันเองแฮะๆ)

Answer: ใช่ค่ะ

• จะมีการเซ็นสัญญาระหว่างผู้ซื้อห้องกับผู้เช่าใช่ไหมครับ (ที่ถามไปแบบนี้ก็เพราะว่าถ้าไม่ได้เซ็น แปลว่าเช่าไม่จริงละ)

Answer: ไม่ใช่ค่ะ สัญญาจะเป็นระหว่าง Bridge Estate กับผู้ซื้อค่ะ ทาง Bridge Estate จะเป็นคนทำสัญญากับผู้เช่าเองค่ะ

• ไม่ใช่เป็นการนำยอดค่าเช่า 2 ปี ไปหักเป็นส่วนลดตอนซื้อใช่ไหมครับ (เพราะถ้านำไปหักเป็นส่วนลดตอนซื้อ แปลว่าไม่ได้มีคนเช่าจริง แค่ทางโครงการบวกราคาเพิ่มเข้าไปและทำเป็นส่วนลดหักออก

Answer: ไม่ใช่ค่ะ ห้องพิเศษ 5 ห้องนี้คือมีลูกค้าเช่ารออยู่ค่ะสัญญา 2 ปี ลูกค้าไม่สามารถขอเปลี่ยนเป็นส่วนลดได้ค่ะ

จะมี Blogger หรือ Influencer กล้าถามกลับไปแบบนี้มะ…. ที่เต้ถามกลับไปแบบนี้เพราะว่า เอาจริงๆนะตอนเห็นบรีฟงานมาครั้งแรก เต้มี เอ๊ะ!!!ในใจเยอะมาก และมีความลังเลไม่อยากเขียนด้วย ถ้าคำตอบไม่ได้ออกมาเป็นแบบนี้ เพราะถ้าคำตอบพลิกเป็นอีกแบบ เช่นค่าเช่าเอาไปหัก เป็นส่วนลดเลยในสัญญา หรือว่าไม่มีการเซ็นสัญญาเช่ากันจริงๆ เต้อาจจะไม่เขียน PR ตัวนี้ เพราะเต้รู้อยู่แล้วว่าการันตีผู้เช่า 2 ปี ไม่มีอยู่จริงถ้าออกมาในรูปแบบนั้น แต่คำตอบของ Marketing ออกมาแบบนี้เต้ก็สบายที่จะเขียนละ เพราะว่าเหมือนเป็นการแนะนำทางเลือก สำหรับคนที่อยากได้คอนโด Segment Super Luxury เพื่อการลงทุน ใน Location ที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพ และเต้ต้องขอโทษ Marketing อีกครั้งด้วยนะครับที่เต้นำอีเมลที่เราคุยกันมาลงในโพสต์นี้โดยไม่บอกก่อนครับแฮะๆ

ใครสนใจต้องทำอย่างไร????

โปรโมชั่นนี้เฉพาะจองภายในงานวันที่ 26-27 กุมภาพันธ์ เท่านั้น หรือติดต่อสอบถามได้ที่  https://lin.ee/osPZoWO หรือโทร 1749

สำหรับใครหาคอนโดระดับ Super Luxury เพื่อลงทุน กับทำเลปังๆและ Developer ดีๆ เชิญแวะชมนะได้นะค๊าบ

ปล. เต้รอ  Bridge Estate หาผู้เช่าให้เต้ที่ Beatniq อยู่นะค๊าบ อย่าหาลูกค้าให้แต่ 28 Chidlom 🙂