Article
สิ่งที่นักลงทุนมือใหม่ควรรู้ในการซื้อคอนโดลงทุนระยะสั้น(ฉบับมือใหม่อยากเข้าวงการ)
Posted 24/08/2022
สิ่งที่นักลงทุนมือใหม่ควรรู้ในการซื้อคอนโดลงทุนระยะสั้น(ฉบับมือใหม่อยากเข้าวงการ)
ในการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนนั้นสำหรับเต้นั้นจะมี 2 แบบคือระยะสั้นและระยะยาว โดยการซื้อคอนโดลงทุนในระยะสั้นก็คือการซื้อเพื่อขายใบจอง หรือการทำอย่างไรก็ได้เพื่อให้ขายได้ก่อนโอน แต่ในการซื้อลงทุนระยะยาวคือการซื้อเพื่อโอน หรือการซื้อเพื่อปล่อยเช่าในอนาคต อย่างไรก็ตามในบทความนี้เต้จะโฟกัสไปที่การซื้อเพื่อขายใบจองเป็นหลักเนอะ เพราะเต้เชื่อว่ากว่า 80% ที่กำลังอ่านบทความนี้อยู่ คงอยากจะขายใบจองมากกว่าการโอนจริงมะครับ ดังนั้นเรามาดูกันครับว่าสิ่งไหนบ้างที่ควรพิจารณาในการซื้อขายใบจอง
1. ราคา
เป็นสิ่งสำคัญแต่ก็เป็นสิ่งที่ค่อนข้างตอบยากว่าราคาไหนที่สมเหตุสมผล บางโครงการไม่ได้ขายถูกเลยแต่โดน Blogger และ สื่อต่างๆทำให้เราๆรู้สึกว่าราคาดีนะไม่แพงเลย ทั้งที่ความเป็นจริงแล้วราคาแอบแพงมากก็มี ดังนั้นสิ่งที่เราพอทำได้ก็คือดูโครงการรอบๆเทียบเคียง อย่างน้อยถึงเราไม่แม่นเกี่ยวกับ Spec หรือ Position ของ Brand แต่เราก็ได้ไอเดียคร่าวๆว่า บริเวณราคาที่เฉลี่ยใน Location ที่เราสนใจอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่
2. จำนวนยูนิต
ยิ่งเยอะยิ่งควรหลีกเลี่ยง เพราะคู่แข่งในการขายของเรานั้นจะมากมายมหาศาล ยิ่งจำนวนหลักพัน++แล้วบอกเลยว่าเหนื่อย อย่างไรก็ตามจะมีบางยูนิตในอาคารที่น่าสนใจแต่…ยูนิตพวกนี้มักโดน Influencer หรือ Blogger กวาดไปหมดแล้ว นอกจากนี้ความหมายจำนวนยูนิตของเต้รวมถึง Location ในบริเวณดังกล่าวด้วยนะครับ ไม่ใช่เฉพาะในโครงการเดียวกัน เพราะถ้าบริเวณใดบริเวณหนึ่ง มีโครงการเปิดใหม่มากมายหลายโครงการในเวลาใกล้ๆกัน เต้มองว่า Location แถวนั้นควรหลีกเลี่ยงครับ เว้นเสียแต่ว่า โครงการที่เรามองไว้ราคาแจ่มกว่าคู่แข่ง Spec ดีกว่า ถ้ามาในรูปแบบนี้ก็อาจจะมี Exceptional ได้
3. Location
ในมิตินี้เต้ไม่ได้มองว่า Location ไหนดีไม่ดีนะครับ แต่เต้มองว่า ใน Location ที่เราสนใจมี Absorption rate เป็นอย่างไร เช่น Location A เมื่อปีที่แล้วมีโครงการ X เปิดขายจนถึงปีนี้ยอดอยู่ที่ 35% ปีถัดมาโครงการมาเปิดโครงการ XX พรีเซลได้ 15% ถ้ามาในรูปแบบนี้ Location ตรงนี้ไม่ค่อย Work ละ ดังนั้นถ้าไม่ Need จริงๆ เต้ว่าควรหลีกเลี่ยงทำเลดังกล่าวครับ เพราะถ้ายอดขายแต่ละโครงการเปิดมาไม่ดีแบบนี้ โครงการไหนมาเปิดเพิ่มบอกเลยว่าเหนื่อย แต่อย่างไรก็ตามข้อมูลทางด้านยอดขาย ถ้าไม่ใช่วงในจริงๆก็ยากที่จะหาข้อมูลอยู่เหมือนกันครับ เพราะเซลที่คุณจะซื้อด้วยไม่บอกความจริงกับคุณหรอกครับหุๆ
4. การที่ Blogger หรือ Influencer ซื้อไม่ได้แปลว่าดี
หลายๆคนคงจะเคยเห็น Blogger หรือ Influencer ซื้อคอนโดใช่ไหมครับ??? และเต้เชื่อว่าพอเวลาที่เราเห็น Blogger หรือ Influencer ซื้อ เราต้องคิดว่าดีแน่ๆใช่ไหมครับ และเราจะต้องขายดาวน์ก่อนโอนเหมือนพวกเค้าได้แน่ๆ… ถ้าคิดกันแบบนี้เต้บอกเลยว่าคิด X ครับ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วที่เห็น Blogger ซื้อๆกันก็เพราะเค้าเหล่านั้นคิดว่าดีและที่ซื้อไปคิดว่าน่าจะขายได้เหมือนเราๆนั้นละครับ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วพวกเค้าเหล่านั้นอาจคิดผิดก็เป็นได้ เพราะในความเป็นจริงแล้ว มากมายหลายครั้ง พวกเค้าเหล่านั้นขายต่อไม่ได้ก็มีไม่น้อยนะครับ แล้วเค้าทำอย่างไรละ? อยากรู้จริงๆมะ? อยากรู้เต้จะบอกให้หุๆ….กว่าครึ่งของ Blogger ที่ซื้อ ทิ้งเงินจองหรือเงินทำสัญญาครับ อารมณ์ประมาณว่าแทงผิดทางกระแสไม่มา Built คนให้มาซื้อแล้ว Built ไม่ขึ้นแล้วก็ตัดขาดทุนเลยครับ อารมณ์เหมือนซื้อหุ้นผิดตัวก็ตัดขาดทุนเลยครับ อย่างไรก็ตามจะมี Blogger อีกกลุ่มที่ถือผ่อนต่อครับ โดยปลายทางถ้าขายไม่ได้ จะโอน หรือขอ Developer เปลี่ยนโครงการก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของแต่ละคนละครับ ดังนั้นกล่าวโดยสรุปคือถึงแม้ว่า Blogger หรือ Influencer จะซื้อก็ไม่ได้แปลว่าโครงการที่เราซื้อตามเค้าจะขายได้นะครับ เพราะพวกเค้าเหล่านั้นอาจตัดสินใจพลาดหรือซื้อแบบเสี่ยงดวงก็มีครับ
5. Developer ที่แสนโหดร้าย
Part นี้สำคัญมากครับ โดยเฉพาะนักลงทุนแนวขายใบจองแต่ขายไม่ได้จนถึงช่วงต้องโอนครับ โดยช่วงโอนนี้เป็นช่วงชี้เป็นชี้ตายของนักลงทุนครับ เพราะอะไร??? ก็เพราะว่าบาง Developer ไม่ให้การสนับสนุนคนที่คิดจะขายใบจองช่วงโอนเท่าไหร่…..แล้ว Developer ทำอย่างไรละ???
5.1 Developer ไม่อนุญาติให้เปิดชุดช่วงโอน
กรณีแบบนี้ Developer จะเปิดห้องให้เฉพาะช่วงตรวจห้องเท่านั้น แล้วน่ากลัวอย่างไร??? สิ่งที่น่ากลัวก็คือถ้าผู้จะซื้ออยากดูห้องเราจะทำอย่างไร??? เต้เคยประสบปัญหานี้มาแล้วครับ (นี้ขนาดเต้นะหุๆ!!!) โดยปัญหาที่ตามมาก็คือยิ่งห้องราคาสูงๆลูกค้ายิ่งอยากดู ไม่ว่าจะเป็นวิว หรือ Spec ภายในห้อง ข้อนี้ถือเป็นว่าเป็น Restriction ที่โหดร้ายของ Developer ที่มอบให้ผู้ซื้อ ดังนั้นก่อนซื้อโครงการเช็คให้แน่ใจว่าหลังโครงการสร้างเสร็จ และเริ่มเข้า Process ของการโอนแล้ว Developer จะให้เราเปิดห้องให้ลูกค้าใหม่ดูห้องเราได้ไหม
5.2 ความยืดหยุ่นและให้โอกาสเราในการขาย
บางบริษัทโครงการโครงการยังไม่แล้วเสร็จดี ส่งจดหมายนัดตรวจนัดโอนแล้วครับ พอถึงกำหนดก็เตรียมยึดอย่างเดียว ไม่มีความอลุ่มอล่วยหรือความปราณีให้แม้แต่น้อย ความอำมหิตมาเต็ม ในทางกลับกันบางบริษัทก็ใจดีกับลูกค้าให้โอกาสลูกค้าได้ขายไม่เร่งมากหรือแม้กระทั้งปลายทางถ้าขายไม่ได้จริงๆก็ยังยอมให้ทางบริษัท Hold เงินที่ชำระแล้วไว้ก่อน พร้อมโอนหรืออยากซื้อโครงการไหนเมื่อไหร่ค่อยว่ากัน ในกรณีแบบนี้จริงอยู่ Developer อาจไม่คืนเงินแต่อย่างน้อยเราก็รู้ว่าเงินเราไม่ไปไหน สำหรับเต้แล้ว Developer แบบนี้น่าชื่นชม แม้จะมีน้อยมากก็ตาม
6. เอเจนต์
Developer ที่มีเอเจนต์ เป็นของตัวเองมีโอกาสขายต่อง่ายกว่า แต่เอเจนต์บริษัทนั้นต้อง (Active) นะ ที่เต้มีวงเล็บว่า Active ก็เพราะว่าบาง Developer มีก็เหมือนไม่มี ไม่ได้ช่วยอะไรเราเลย แต่ในทางกลับกันบาง Developer มีเอเจนต์ที่ Active มาก คือเราซื้อห้องปุ๊ปเราฝากขายกับเอเจนต์ได้ทันที และทาง Developer ที่เป็นเจ้าของเอเจนต์ก็มีโปรโมชั่น Support เอเจนต์ให้ขายห้องรีเซลให้เราด้วย ดังนั้นถ้าเราเลือก Developer ที่มีเอเจนต์ที่ค่อนข้าง Active โอกาสที่เราจะปล่อยห้องได้ง่ายขึ้นก็ย่อมเป็นไปได้ครับ
7. Developer ที่มีชื่อเสียง
ก่อนซื้อโดยเฉพาะมือใหม่เราควรเลือก Developer ที่มีชื่อเสียงครับ พวก Developer แปลกๆชื่อประหลาดๆโอกาสขายจะยากกว่า Developer ที่มีชื่อเสียงครับ โดยเฉพาะถ้ามีการเปิดใน location เดียวกัน อย่างไรก็ตาม Factor นี้เต้อาจจะไม่ให้น้ำหนักมากนัก เพราะต้องดูราคาและอะไรหลายๆอย่างประกอบด้วย แต่อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ก็เป็นอะไรที่ต้องนำมาพิจารณาประกอบด้วยนะครับ
ก็ประมาณนี้นะครับสำหรับหลักการ “คร่าวๆ” สำหรับมือใหม่ที่อยากลองซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนครับ ที่เต้เน้นว่าคร่าวๆก็เพราะว่า 7 ปัจจัยที่เต้เขียนนั้นสามารถลงลึกไปได้อีกมากมาย และจริงๆแล้วเต้ก็มีรายชื่อ Developer ที่แสนดีและแสนโหดร้ายในตลาดอยู่พอสมควร แต่วันนี้เต้จะไม่พาดพิง55 ถ้าชอบบทความแนวๆนี้ฝากกด Like, Share, Follow ด้วยนะครับ วันหลังจะมาเขียนแนวให้ความรู้แชร์ประสบการณ์ในแนวๆนี้ใหม่นะคร๊าบ แนวที่ใครก็กล้าเขียน55