Last Chapter
Analysis investment potential
อย่างที่เกริ่นไว้ตอนแรกแล้วว่ามีไม่กี่โครงการที่ผมกล้าพูดว่าเป็นโครงการที่เหมาะสมกับการลงทุนทุกประเภทไม่ว่าจะซื้อเพื่อขายต่อ ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือแม้แต่อยู่เอง เพราะอะไรหรือครับการซื้อเพื่อลงทุนปัจจัยใหญ่ที่ต้องคำนึงถึงหลักๆนั้นคือ Location, Price ซึ่งโครงการนี้ในองค์รวมนั้นพร้อมมาก Location ถึงแม้จะไม่ติดถนนใหญ่อยู่ในซอย แต่เป็นซอยที่ห่างจากซอยทองหล่อไม่ถึง 100 เมตร เดินผ่านตึกแถวไปก็ถึงซอยทองหล่อแล้วครับ สำหรับ Location ผมว่าถูกที่สุดครับถ้าเทียบกับโครงการกำลังรีเซลในบริเวณนี้และที่กำลังจะเปิดใหม่ครับ นอกจากนี้ส่วนที่ผมให้โบนัสกับโครงการนี้คือ Specification นั้นสูงม๊ากครับ สูงจนผมคิดว่าทำออกมาจะได้กำไรไหม(ไม่มุขรู้สึกแบบนั้นจริงๆ)โครงการนี้ราคาเปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 22x,xxx บาท/ตารางเมตร ซึ่งราคานี้เป็นราคารีเซลของโครงการบริเวณนี้เช่น The Crest สุขุมวิท 32 หรือ Keyne ทองหล่อ ซึ่งถ้าพูดกันตรงๆ 2 โครงการนี้ Spec ในภาพรวมนั้นยังสู้ Laviq ไม่ได้ บางคนอาจแย้งขึ้นว่า 2 โครงการนั้นติดถนนใหญ่ แต่สำหรับผมแล้วถ้าเป็นถ้ามองในรูปแบบของการลงทุนแล้ว ผมไม่ซีเรียสว่าโครงการติดถนนใหญ่หรือไม่ แต่ผมมอง Location และ ราคาในภาพรวมว่า Competitive ไหมซึ่งผมดูราคารวมในห้องแล้วผมคิดกับค่าเช่าต่อตารางเมตรตึกนี้ผมยังสามารถหาได้ 5%++ ครับ ดังนั้นการลงทุนในรูปปล่อยเช่าจึงผ่านสำหรับผม มองกลับมาที่ราคาอีกครั้งและมองราคารีเซลรอบๆใน Segment เดียวกันสรุปว่าโครงการนี้ยังไม่สร้างแต่ราคารีเซลเท่าโครงการในระยะเท่ากันแล้ว อีก 3-4 ปีมีหรือราคาจะไม่ขึ้น…ซึ่งจะนำไปสู่การซื้อเพื่อ Speculate ต่อไป มองกลับเข้ามาในระยะช่วง 2 เดือน – 1 ปีโครงการรอบๆที่จะเปิดใหม่นั้นราคา 3xx,xxx++ ทุกโครงการหันกลับมามองของ Laviq ดู อีกที Spec ตึกและ Spec ภายในห้อง ของ Laviq ก็เจ๋งนะมีหรือจะรีเซลไม่ได้ในเมื่อราคาคอนโดเพื่อนบ้านขนาดนี้
หาเหตุผลไม่ซื้อไม่ได้ยกเว้นม่ายมีตัง…
สำหรับซื้อเพื่ออยู่เองนั้น Laviq เป็นโครงการที่ราคาดี Spec สูง ถึงแม้ว่าจะไม่สูงที่สุด แต่ผมว่าสูงมากพอที่จะทำให้ผมซื้อได้ครับ ยิ่งเมื่อเทียบกับราคาที่ขาย นอกจากนี้จำนวนยูนิตไม่มากดังนั้นเรื่องความเป็นส่วนตัวนั้นย่อมจะมีสูงมากครับ อย่างไรก็ตามโครงการติดถนนใหญ่ก็คือโครงการติดถนนใหญ่ครับ ส่วนในซอยก็คือในซอย ดังนั้นถ้าใครต้องการจะซื้อโครงการติดถนนใหญ่โครงการนี้อาจจะไม่ใช่คำตอบที่ใช่เท่าไหร่ครับ สำหรับโครงการติดถนนใหญ่อาจจะต้องเตรียมใจที่จะต้องจ่ายในราคาตารางเมตรละประมาณ 3 แสน++นะครับถ้าไม่ซีเรียสก็จัดไปเพราะมีหลายโครงการติดถนนใหญ่ แต่ก็ต้องแรกด้วยราคาที่สูงกว่าประมาณ 30% วันที่ 1-2 ตุลาคม นี้ที่ Marriott สุขุมวิท 57 ครับ มีทุกห้องทุก Type ให้เลือกสรรค์
At the end
ในภาพรวมนั้นผมถือว่าเป็นโครงการที่น่าซื้อที่สุดโครงการหนึ่งของปีนี้เลยครับและก็เป็นโครงการที่ 2 สำหรับ Luxury Segment ที่ผมซื้อในปีนี้อีกด้วย ผมว่า Combination ทุกอย่างนั้นลงตัว จะมีจุดด้อยอยู่นิดหน่อย สำหรับ Location เพราะ สุขุมวิท 57 นั้นขับรถเข้าไปยาก เนื่องจากชาวบ้านแถวนั้นจอดรถข้างทางทำให้ 1 เลนนั้นเสียไป นอกจากนี้คำถามที่ผมได้รับมาบ่อยมาก คือความกังวลและความกลัวเกี่ยวกับโครงการนี้ เพราะโครงการนี้เป็นโครงการคอนโดที่ 2 จาก Real asset ซึ่งโครงการแรกนั้นก็ยังไม่เสร็จดี (The Stage Interchnage) ดังนั้นจึงยังไม่มี Portfolio ของผลงานคอนโดออกมาเลย นอกจากนี้โครงการนี้ยังเป็นโครงการแรกในตลาด Luxury ของ Real asset อีกด้วย ดังนั้นจึงอดไม่ได้ที่ใครหลายๆคนจะกังวลว่าโครงการนี้จะไปไหวไหม จริงอยู่โครงการนี้จะเป็นโครงการที่ 2 ของสายคอนโด แต่ในระยะเวลาที่ผ่านมา Real Asset นั้นได้เน้นตลาดบ้านเป็นตลาดใหญ่ครับ กล่าวคือสร้างบ้านมามากมายหลายโครงการแล้ว ซึ่งผมก็ไปเช็ค Feed back โครงการเก่าๆก่อนหน้านี้ผมไม่เห็นใครมา Complain อะไรกับ Real Asset จึงทำให้ผมเบาใจไประดับหนึ่ง(แต่ถ้าใครเห็นมากระซิบบอกผมด้วยนะครับอิๆ) ดังนั้นถ้าผม Combine ทุก Factors เข้าด้วยกันไม่ว่าจะเป็น Location, Price, Specification แล้วมองย้อนกลับมาที่ความเสี่ยงดังกล่าว เอาแบบสั้นๆสุดท้ายผมซื้อครับ เนื่องจากเหตุผลดังนี้ครับ 1. ถ้าแสนสิริหรือแลนด์หรือแม้แต่ AP มาเปิด ถ้าจัด Spec แบบนี้มาผมมั่นใจเกิน 100% ว่าราคาได้เตะ 3 แสนต่อตารางเมตรแน่ 2. ราคานี้หาไม่ได้แล้วใน Location แถวนี้ 3. บริษัทนี้ใหม่ก็จริงแต่ Back up ด้านการเงินดีมาก( Thai Summit นะครับ ไม่ใช่ No Name ในเมืองไทย)ยังไงก็สร้างชัวร์ 4. ถ้ารถไฟฟ้าสายสีเทามาถึง Station เกือบจะหน้าบ้านเลยครับ 5. ผมได้คุยกับทีม Marketing ผมว่าโครงการนี้ตั้งใจจะสร้างชื่อดีมากกว่าชื่อเสียครับดูพิถีพิถันมากไม่ค่อยย่อมปล่อยอะไรออกมาง่ายๆจนกว่าจะมั่นใจแล้วว่าไม่ผิดแบบ 6. Owner ดูเป็นคนใส่ใจในรายละเอียดมากกว่าผมจะได้ CG แต่ละภาพนั้นยากมากเช็คแล้วเช็คอีกกลัวแบบพลาด ส่วนตัวแล้วงานน่าจะออกมาดีครับ
ก่อนจากกัน 1 คำถามที่หลายคนถามผมเกี่ยวกับ Muniq กับ Laviq ครับ เพราะเหมือนคนจะลังเลกันมาก ถ้าซื้ออยู่เองชอบ Location ชอบที่ไหนก็ซื้อไปครับ แต่ถ้าซื้อลงทุนผมว่า Laviq นั้นผมให้เป็นคำตอบที่ใช่ครับ เพราะอะไรหรือครับ Muniq เปิดมาเริ่มต้น 2.2 แสนบาท ต่อตารางเมตร ใกล้กับ Edge แต่ราคาแพงกว่า Edge Spec สู้ Edge (Muniq ประมาณ B+ Segment ประมาณ The Line ) ถ้าซื้อเกร็งบวกเพิ่มขึ้นนิดหน่อยก็เกือบไปชน Ashton ซึ่ง Ashton ชนะทุกสิ่งอย่างเหมือนกัน ดังนั้นถ้าเทียบกับโครงการข้างเคียงแพ้ทุกประตูครับจะนอกซอยหรือในซอยก็ดูแย่กว่า… นอกจากนี้ไม่นับรวมถึงผลงานเก่าๆที่เคยได้ยินมาและได้เจอกับตัวเอง…ดังนั้นทุกคนที่ถามผมว่า ซื้อที่ไหนดี เพราะราคาเปิดมาพอๆกัน ผมยังคงยืนยันด้วยเหตุผลที่ผมรีวิวไว้ทั้งหมด ว่าถ้ามี 2 Choices ให้ผมเลือกยังไงผมก็เลือก Laviq ผมยอมไปวัดใจกับ Developer ใหม่ดีกว่าครับ หนังสือบางเล่มเห็นแค่หน้าปกเริ่มอ่าน Introduction อีกนิดหน่อยก็เดาตอนจบได้ อย่างไรก็ตาม อโศก ก็คือ อโศก ส่วนทองหล่อก็คือทองหล่อ ถ้าใครซื้ออยู่เองชอบ Location ไหนจัดไปครับ แต่ถ้าอยากได้เช่าดี ขายง่ายด้วยฝาก Laviq ไว้ในอ้อมใจด้วยนะฮาบบบ
สิ่งที่ประทับใจ
- ยูนิตน้อย
- Location
- ราคา
- Specification สูงเกินราคา
- Facilities มากมายดูแพง
- Exterior สวยงาม
สิ่งที่ไม่ประทับใจ
- ซอยแคบม๊าก
- วิวบางมุมค่อนข้าง Block
- 1 ห้องนอนไมโครเวฟไม่ Built in
- ตู้เย็น Samsung