รีวิว The Tree อ่อนนุช สเตชั่น

Final Chapter

Analysis Investment Potential

สำหรับผมแล้ว The tree อ่อนนุช นั้นเป็นโครงการที่มี Location ที่ดีครับ อาจจะไม่ได้ดีที่สุดในทำเล BTS อ่อนนุช แต่ผมว่าเป็น Location ที่ดีพอจะซื้อโดยไม่ต้องคิดอะไรมากมาย เนื่องจากราคาที่ผมว่าไม่แพงเลยกับ Location แบบนี้แต่ขายอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละแสนไม่ใช่แสนหมื่นด้วยนะครับ แสนหลักพัน

• โครงการห่างจาก BTS ไม่มากประมาณ 500 เมตร ซึ่งถ้าเดินตัด Community Mall (ติดแอร์นะครับไม่ร้อน) จะเหลือ 200 เมตรนิดๆ
• อาหารการกินไม่ลำบากมีของขายตลอดทางจาก BTS ถึง ตัวโครงการ และเลยไกลไปถึงบางจาก
• โครงการติด Community Mall ถึง Mall ตัวนี้จะไม่ปังมาก แต่ก็มีร้านค้าให้หาซื้อของเล็กๆน้อยๆได้ เพราะอย่างน้อยก็มี 7-11 ขนาดใหญ่
• ใกล้โรงหนังที่กำลังจะเสร็จภายในระยะเวลาไม่เกิน 2 ปี ซึ่งจะพลิกโฉมอ่อนนุชแบบที่จะไม่เหมือนเดิม

ดังนั้นสิ่งเหล่านี้จะทำให้โครงการนี้อยู่สบายเพราะใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย และเมื่ออยู่สบายสิ่งที่ตามมานอกจากอยู่เองแล้วคือการปล่อยเช่าครับ เพราะถ้าเราว่าดีแล้วคนที่หาที่พักแถวนี้ก็น่าจะว่าดีตามครับหุๆ ผมขออิงราคาจากโครงการใกล้เคียงอย่าง Ideo Mobi สุขุมวิท ขนาด 21 ตารางเมตรเป็นห้อง Studio ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 13,000-15,000 บาท ครับ ดังนั้นผมคาดว่า The Tree อ่อนนุช ขนาดห้องใหญ่กว่าและใหม่กว่ามีหรือจะเช่าไม่ได้ อย่างไรก็ตามถ้าคิดแฟร์ๆ The Tree อ่อนนุช สเตชั่น Location อยู่ในซอยและต้องเดินไกลกว่า Ideo Mobi สุขุมวิท อยู่นิดนึง ผมจึงประมาณการค่าเช่าให้ Rate พอๆกันครับ เพื่อ Trade เรื่อง Location ขนาดห้องกับราคาออกไป ดังนั้นผมให้ค่าเช่า 1 ห้องนอนตึกนี้น่าจะอยู่ที่ 12,000-14,000 ครับ ซึ่งผลตอบแทนผมว่าน่าจะอยู่ที่ 5%++ครับ

เนื่องจากจากโครงการนี้น่าจะมีคนซื้อเพื่อปล่อยเช่าค่อนข้างเยอะ ผมจะสอนวิธีคิดค่าเช่าให้ดูนะครับ เอาเป็นว่าอ่านบทความนี้เสร็จไม่ต้องไปเรียนคอสสัมนาจ่ายคอสละเป็นหมื่น จริงๆแล้วมีเพื่อนผมใน FB ผมไปเรียนมาแล้วเห็นแล้วนะเจ็บจี๊ดแทนเลยครับหุๆ เริ่มเลยนะครับ ราคาเฉลี่ยตึกนี้ตกอยู่ที่ 104,000 ต่อตารางเมตร ความจริงห้อง 9 หมื่นก็มีนะครับผมไม่คิด เพราะว่าเดี๋ยวโดนว่าผมว่าคิดเข้าข้างโครงการหุๆ ดังนั้นผมเอาราคากลางเลย แค่ราคากลางคงยังไม่พอ เพราะว่าผมเอา Rate ค่าเช่าต่ำสุดที่ผมประมาณด้วยครับ ทางโครงการว่าไม่ต่ำกว่า 14,000 ต่อเดือน ผมเอาแค่ 13,000 ครับ กดลงมาอีกจะได้ไม่ Positive เกินไป เดี๋ยวผมจะเอาค่าส่วนกลางมาลบจากค่าเช่าด้วยครับ จะได้ดูโหดหนักกว่าเดิม ผมไม่ชอบ แนว Fantasy นอกจากนี้ผมคิดค่าเช่าแค่ 11 เดือนด้วย เผื่อเวลาให้หาผู้เช่าอีก 1 เดือน และผมให้ค่าตกแต่ง อีก 70,000 บาท ห้อง Segment นี้ไม่น่าเกิน Rate นี้ครับ ไป SB หรือ Index ก็ได้ครบแล้วครับ ความจริงตลาดเช่าแถวนี้ไม่ยากหรอกครับ ไม่ต้องผ่านเอเจนต์ก็ได้แต่ต้องขยันนิดนึงดังนั้นผมไม่คิดค่าเอเจนต์นะครับ เอาละครับ เรามาเริ่มคิดกันเลย

Case 1

ค่าห้อง
ขนาด 25.75 ตารางเมตร ราคา 104,000 ต่อตารางเมตร= 2,678,000+70,000(ค่าตกแต่ง)=2,748,000 บาท คือต้นทุนเอาไว้ในใจ

ค่าเช่า
13,000(ค่าเช่า)-1,287.5(ค่าส่วนกลางต่อเดือน)=11,712.5 ต่อเดือน
11,712.5(ค่าเช่าต่อเดือน)*11(จำนวนเดือน)= 128,937.5 รายรับต่อปี

คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต่อปี
2,748,000/128,937.5 = 4.68% ต่อปี สำหรับผมแล้วนี้เป็น The Worst Case ที่จะได้รับครับไม่น่าห่วยกว่านี้แล้วครับ

Case 2

เอาแบบ Positive ขึ้นมานิดนึงปรับค่าเช่าเป็นเช่าให้เท่า Ideo Mobi สุขุมวิท 14,500 บาท นอกนั้นใส่หลักการเดิมดังนั้นอัตราผลตอบแทนจะเป็นดังนี้ครับ

ค่าเช่า
14,500(ค่าเช่า)-1,287.5(ค่าส่วนกลางต่อเดือน)=13,212.5 ต่อเดือน
13,212.5 (ค่าเช่าต่อเดือน)*11(จำนวนเดือน)= 145,337.5 รายรับต่อปี

คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต่อปี
2,748,000/145,447.5 = 5.28 % ต่อปี สำหรับผมแล้วนี้เป็น กรณีนี้ผมยังคิดโหดเหมือนเดิม เพราะคิดแค่ 11 เดือน ราคาที่ซื้อมาต่อห้องผมก็ไม่ลดลง แพงเหมือนเดิม

Case ที่ 3

เนื่องจากเป็นห้องปล่อยเช่า ดังนั้นไม่ซื้อราคาเฉลี่ยก็ได้ ซื้อห้องสวยลดลงมานิดนึง ขอตารางเมตรละแสน 101,500 ละกันห้อง 8-9 หมื่นผมไม่คิดนะไม่ลำเอียง นอกนั้นผมใส่หลักเกณฑ์เดิมหมด มาคิดกันเลยครับ

ค่าห้อง
25.75 ตารางเมตร ราคา 101,500 ต่อตารางเมตร= 2,613,625 +70,000(ค่าตกแต่ง)=2,683,625 บาท คือต้นทุนเอาไว้ในใจ

คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต่อปี
2,683,625/145,447.5 = 5.41 % ต่อปี จะได้สูงกว่าแบบก่อนหน้านี้นิดนึง

Case สุดท้ายได้ห้องโปรละกันครับ ถึงเป็นห้องโปรแต่ตำแหน่งไม่แย่ครับ ผมทราบแล้ว่าตำแหน่งไหนหุๆ

ค่าห้อง
ห้องโปรราคา 2.35 ล้าน+ค่าเฟอร์อีก 70,000 บาท
ตกอยู่ที่ 2,420,000 บาท แต่ผมขอกดค่าเช่าเหลือที่ 14,000 นะครับเพราะเป็นห้องโปรวิวอาจไม่สวยมาก

ค่าเช่า
14,000(ค่าเช่า)-1,287.5(ค่าส่วนกลางต่อเดือน)=12,712.5 ต่อเดือน
12,712.5 (ค่าเช่าต่อเดือน)*11(จำนวนเดือน)= 139,837.5 รายรับต่อปี

คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต่อปี
2,420,000/128,937.5 = 5.7% ต่อปี ค่าเช่ายังคงวิ่งที่อยู่ 5% ปลายๆ ซึ่งผมคิดว่ายังดูดีอยู่ครับ

ดังนั้นสำหรับผมแล้วค่าเช่าของตึกนี้คิดแบบ Conservative หน่อย ผมว่าน่าจะอยู่ที่ประมาณ 5.xx% ครับ สำหรับคนที่ปล่อยห้องเช่าได้เร็วกว่า 1 เดือน ผลตอบแทนจะดีขึ้นเรื่อยๆครับ ซึ่งรวมถึง Rate อัตราเช่าเช่นกัน สำหรับผมแล้วในกรณีที่เลวร้ายที่สุดน่าจะอยู่ที่ 4% ปลายๆครับไม่น่าจะต่ำกว่านี้แล้วถ้าตั้งใจกันปล่อยเช่าจริงๆ บางคนอาจจะคิดว่ายังไม่สูงมาก แต่ถ้ามองย้อนกลับมามองที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ที่แทบจะศูนย์แล้ว ผมคิดยังก็เป็นลงทุนที่คุ้มค่า(อ่านแล้วงง) หรือถ้าใครกู้มาก็ต้องคิดกลับเหมือนกันว่าสมัยก่อนที่อัตราผลตอบแทนค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 6%-7% ช่วงนั้นดอกเบี้ยเงินกู้ก็สูงกว่านี้มากเช่นกัน คิดกลับไปกลับมาผมว่าผลตอบแทนพอๆกันครับ บางคนอาจคิดว่าผมลืมคิดค่าโอนและค่าจดจำนองไหม กรณีนี้ผมไม่นำมาคิดเพราะว่าบางคนอาจไม่กู้ซื้อเงินสด แต่ทั้งหมดทั้งมวลถ้ากู้ด้วย+โอนด้วยทุกอย่างแล้วผมว่า 1 ห้องนอนขนาด 25.75 ตารางเมตรบวกเพิ่มอีกไม่เกิน 60,000 บาท/ห้องครับ คิดกลับเข้าไปเป็นทุนก็อาจจะกระทบอัตราผลตอบแทนลดลงอยู่ที่ประมาณ 0.11-0.12% จากยอดที่ผมคำนวนไว้ ไม่ได้กระทบมากครับ และส่วนสุดท้ายที่ผมไม่ได้นำมาคิด เพราะผมรู้อยู่แล้วว่าไม่ไม่ใครยื่นนั้นคือภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีโรงเรือน(ที่จะมีชื่อใหม่ในปีหน้า) ผมว่าแต่ละคนก็คงเงียบๆกันไม่ยอมยื่นกันอยู่แล้ว นอกเสียจากสัญญาเช่าจะเป็นบุคคลกับบริษัทในส่วนนี้อาจจะต้องยื่นภาษีปลายปี แต่ส่วนใหญ่แล้วถ้าเป็นในรูปแบบของบุคคลกับบริษัทจะไม่ค่อยเจอในคอนโดของ Segment นี้อยู่แล้วครับ

สำหรับตัวอย่างที่ผมยกมาให้ดูนั้นเป็นการคิดคร่าวๆนะครับ เพราะจะประมาณการผลตอบแทนที่แท้จริงได้ก็ต่อเมื่อทราบราคาห้องแล้ว ซึ่งหลักการวิธีคิดนี้ทุกคนสามารถปรับเอาไปใช้คิดกับห้องที่จะซื้อได้นะครับว่าถ้าซื้อห้องราคานี้แล้วควรได้ผลตอบแทนเท่าไหร่ นอกจากนี้อีกหนึ่งปัจจัยที่จะเป็นตัวกำหนดราคากลางของโครงการนี้นั้นคือ ความสวยของโครงการเมื่อแล้วเสร็จ ซึ่งก็ต้องดูกันต่อไปตอนตึกเสร็จแล้วนะค๊าบบ

สำหรับการซื้อเพื่อ Speculate นั้นโดยปกติแล้วการซื้อเพื่อปล่อยเช่า โครงการ Low-rise ในซอยนั้นผมจะไม่ค่อยแนะนำเท่าไหร่ไม่ว่าจะซื้อเพื่อ Speculate ระยะสั้นหรือระยะยาว แต่โครงการนี้มีดีที่ติด Community Mall ดังนั้น Mall นี้จะเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งให้ The Tree อ่อนนุช ตัวนี้ไปในทิศทางใด ถ้าทำออกมาดี แน่นอนที่สุดคนที่ได้รับอานิสงค์นี้คงหนีไม่พ้นลูกบ้านโครงการ The Tree อ่อนนุชโดยตรง ซึ่งจะอยู่เองก็ดี ปล่อยเช่าก็เยี่ยม ขายต่อก็ง่าย ในทางกลับกันถ้าทำออกมาไม่ดีหรือแค่ประคับประคอง สำหรับมุมองของผมแล้วถือว่าเสมอตัว เพราะ Location ของโครงการนี้ Stand Alone ได้แม้จะไม่มี Mall ก็ตาม แต่ผมจะลดน้ำหนักการลงทุนสำหรับคนที่คิดซื้อเพื่อ Speculate เพราะ Factor ที่มา Support นั้นตัว Location นั้นด้อยลง บางคนต้องมีคำถามว่าแล้วตอนนี้ละมุมมองของผมต่อ Mall นี้เป็นอย่างไรผมมองว่ากลางๆครับ ร้านค้าไม่ได้ดีมาก แต่ก็ไม่แย่ งาน Exterior ของตึกนี้สวยมาก ถ้าได้ร้านดีๆกว่านี้มาลงผมว่าน่าจะเกิด ต้องรอดูกันอีกสักพักว่าจะออกมา Way ไหนเพราะพึ่งเปิดไม่นานมาก สัดส่วนมุมมองการลงทุนที่ผมให้สำหรับโครงการนี้ ณ เวลานี้ อยู่เอง 40% เพราะ Location ดีใช้ชีวิตง่าย ใกล้ของกิน ราคาไม่แพง ที่สำคัญมี Story สำหรับปล่อยเช่าผมให้ 40% เพราะไม่ไกลรถไฟฟ้าเป็น Location ที่เช่าไม่ยากครับ+ปัจจัยบวกที่ผมให้ไว้ก่อนหน้านี้ด้วยครับ สำหรับซื้อเพื่อ Speculate ผมให้แค่ 20% ไม่เยอะมากครับดังเหตุผลที่ผมกล่าวไว้ข้างต้น แต่ถ้าใครสนใจที่จะซื้อ เพื่อ Speculate ผมแนะนำซื้อห้องเล็กครับ ขอราคาไม่ถึง 101,000 บาท ต่อตารางเมตรผมว่าพอจะ Speculate ได้ครับ แต่ถ้าถือโอนได้น่าจะดีมาก เพราะถ้า Century เสร็จคอนโดแถวนี้ราคาน่าจะดีดขึ้นอีกมากครับดังนั้นผมเน้นเล่นยาวครับ จบแล้วครับ วันนี้เขียนเรื่อง Investment ยาวมาก 55

At the end

เป็นโครงการที่ราคาค่อนข้างดี ถ้าเทียบกับ Location อย่างไรก็ตามมีบางสิ่งที่ผมว่าน่าเสียดายเล็กน้อย เช่นกระจกห้องนอนที่ผมว่าเล็กเกินไปหน่อย นอกนั้นสำหรับผมแล้วราคาที่ตั้ง+Spec ในภาพรวมของโครงการผมมองว่ายังดีอยู่ครับ ยิ่งถ้าเทียบกับโครงการใกล้เคียงที่เปิดใหม่ในเวลานี้ผมถือว่าราคาค่อนข้างถูกเลยครับ สรุปอีกครั้งสำหรับการเปรียบเทียบกับ The Tree สุขุมวิท 64 สำหรับผมแล้ว 2 โครงการนี้เป็นศึกชิงดำระหว่าง Location กับ Specification ครับ เพราะถ้ามองกันที่ตัว Location แล้ว The Tree อ่อนนุช นั้นชนะ The tree สุขุมวิท 64 อยู่ 1 ช่วงตัว ซึ่งรวมถึงตลาดเช่าด้วยครับ ดังนั้นสำหรับผมแล้วถ้ามองในรูปแบบของ Invester แล้วผมแอบชอบ The tree อ่อนนุชมากกว่า เพราะเป็น Location ที่ผมพอจะ Picture อนาคตออกว่าจะเป็นเช่นไร สำหรับใครซื้ออยู่เองนั้นก็เลือกดูครับว่า Specification กับ Location ใครชอบอะไรมากกว่ากัน เพราะถ้าถามผมแล้วผมให้พอๆกันครับ เพราะทั้งสองโครงการมีจุดแข็งที่พัฒนาขึ้นมาให้แตกต่างกัน

สิ่งที่ประทับใจ

Location ที่มีทุกอย่างครบ
ราคา ไม่แพงเมื่อเทียบกับ Location
จำนวนยูนิต ไม่มาก มีความเป็นส่วนตัวสูง
ขนาดห้อง 25.75 สามารถออกแบบ 1 ห้องนอนให้มีพื้นที่ใช้ส่อยอย่างลงตัว
ส่วนกลาง เช่นสระว่ายน้ำอยู่ที่ชั้น 2 และขนาดใหญ่สวนรอบๆโครงการ

สิ่งที่ไม่ประทับใจ

หน้าต่างห้องนอนบานเล็ก
อ่างล้างหน้าเล็กไปหน่อย

ข้อมูลการจอง

เริ่มเปิดจองสิทธิลงทะเบียนตั้งแต่ที่วันที่ 15 ตุลาคม

1 ห้องนอนขนาด 25.75 และ 27.75 ตารางเมตร รับส่วนลด 30,000 บาท

1 ห้องนอนขนาด 34.30 ตารางเมตร รับส่วนลด 50,000 บาท

1 ห้องนอน พลัส ขนาด 38.95 ตารางเมตร รับส่วนลด 70,000 บาท

เริ่มเปิดจองปลายเดือน พฤศจิกายน โดย 100 ห้องแรกจะได้ราคา VIP เมื่อลูกค้าจองแล้วจะได้รับคูปอง เพื่อใช้ในการชิงโชคในวันที่ 15 มกราคม โดยของรางวัลจะมี

จับฉลากห้องโปร 2.35 ล้าน ถ้าใครซื้อไปแล้วสามารถย้ายเงินจองมาห้องโปรได้

จับฉลากส่วนลด 100,000 บาท On top ของราคา VIPจ

จับฉลาก Iphone 7 2 รางวัล และทองคำมูลค่า 5,000 บาท 2 รางวัล

มีหลายชั้นหลายต่อตาม Style คอนโด6 ของพฤกษาครับหุๆ ใครสนใจไปสอบถามเพิ่มเติมที่ Sales Gallery ที่ The Phyill ได้นะครับ