Final Chapter
Analysis investment potential
เคนซิงตัน สุขุมวิท-เทพารักษ์ เป็นคอนโดโครงการแรกของบริเวณนี้ BTS ทิพวัล โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 70,000 บาท สำหรับผมแล้วตัดสินใจยากมากว่าจะเอาห้องไหน เพราะราคาไม่ห่างกันมาก แต่ถ้าเลือกจริงๆผมคง 1 ห้องนอนเพราะขนาดห่างจากสตูดิโอเพียง 3 ตารางเมตร แต่ได้ความเป็นส่วนตัวมากยิ่งขึ้น และที่สำคัญเวลาขายต่อห้องแบบ 1 ห้องนอนจะขายได้ง่ายกว่าด้วยครับ หรือไม่อย่างนั้นผมจะเลือก 1 ห้องนอนพลัสไปเลยเพราะจะได้ทำเป็น 2 ห้องนอนเวลาขายหรือเช่าเราก็บอกว่าเป็น 2 ห้องนอนไปเลยครับ
สำหรับมุมมองในการลงทุนนั้นพูดตรงๆนะครับ Location ตรงนี้ผม Position เป็นการซื้อเพื่ออยู่เองเป็นหลักการลงทุนในมิติอื่นนั้นผมยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจนมากนักโดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อเพื่อปล่อยเช่า เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ดี เท่าที่หาข้อมูลมาค่าเช่า Apartment แถวนี้ค่าเช่าอยู่ระหว่าง 5,000-6,000 บาท/ต่อเดือน ไม่มีโครงการที่พักดีๆบริเวณนี้เลยครับ ดังนั้นการอิงค่าเช่าสำหรับโครงการ เคนซิงตัน สุขุมวิท-เทพารักษ์ นี้จึงไม่สามารถอ้างอิงจากที่พักในบริเวณนี้ได้เลยครับเพราะ Segment ต่างกันเกินไปครับ อย่างไรก็ตามถ้ามองอีกมุมหนึ่งแถวนี้ไม่มีที่พักดีๆเลย จุดนี้อาจจะเป็น Selling Point ที่ทำให้คอนโดนี้เป็นจุดขายก็ได้ โดยกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าเป็นคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมแถวนั้น นอกจากนี้ เคนซิงตัน สุขุมวิท-เทพารักษ์ จะเป็นโครงการคอนโดที่สูงที่สุดและส่วนกลางน่าจะสวยที่สุดในบริเวณนี้ครับ โดยชั้นสูงๆผมว่าน่าจะสามารถมองเห็นแม่น้ำเจ้าพระยาได้ค่อนข้างชัดเจนด้วยครับ อย่างไรก็ตามเนื่องจากคอนโดยังเป็นสิ่งที่ค่อนข้างใหม่ในบริเวณนี้ ผมจึงไม่สามารถมั่นใจได้เต็มว่าจะออกไปใน Way ไหน ในระยะเวลาช่วงต่อจากนี้ไป
ถ้าซื้อเพื่อขายต่อ? ผมว่าถ้าได้ราคาต่ำกว่าราคาเฉลี่ยก็น่าสนใจนะครับ 1 ห้องนอนเล็ก ไม่เกิน 1.4 ล้านอะไรประมาณนี้ อย่างไรก็ตาม ผมอยากให้เตรียมเงินไว้โอนก่อนน่าจะดี เพราะ Location ตรงนี้อาจต้องให้เวลากับสถานที่สักพักครับ เพราะถือว่าเป็นสถานีใหม่กริบ รถไฟฟ้ากำลังก่อสร้างอยู่ แต่ถ้าถือไปนานๆหน่อยผมว่าน่าจะขายได้ เพราะโครงการนี้เป็นโครงการแรกในบริเวณนี้ โครงการที่ตามๆมานั้นไม่น่าจะถูกกว่านี้ มองง่ายๆโครงการนี้จะมี Phase 2 ด้วย ผมว่า Phase 2 ไม่มีทางถูกกว่า Phase 1 เป็นแน่ครับ นอกจากนี้ตัวโครงการนั้นห่างจากสถานีที่เป็น Interchange อย่างสำโรงเพียง 1 สถานี ดังนั้นพอรถไฟฟ้าวิ่งเชื่อมถึงกันแล้ว ความเจริญจะขยายมาถึงสถานีนี้ไม่ยากครับ สรุปนะครับสำหรับผมแล้วโครงการนี้ผมให้น้ำหนักในการซื้ออยู่เอง 50% ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว 20% ซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น 10% และซื้อเพื่อปล่อยเช่า 10% ครับ
At the end
เป็นโครงการที่จัดเต็มกับส่วนกลางที่สุดภายใต้ Brand อย่าง Kensington ตั้งแต่ Origin เคยทำมา อย่างไรก็ตามจำนวนยูนิตมาก็ไม่น้อยเหมือนกันนะ สาเหตุที่โครงการนี้จำนวนยูนิตมาไม่น้อย เนื่องจากห้องที่นี่จะเป็นห้องเล็กหมดทุกห้องขนาดห้องใหญ่สุดที่ทำคือ 1 ห้องนอน พลัส ยังแค่ 31 ตารางเมตรเองครับ ถ้าดูจากขนาดของยูนิตแล้ว ผมว่ากลุ่มลูกค้าที่เหมาะกับโครงการนี้น่าจะเป็นเด็กพึ่งจบมาใหม่ หรือคนในพื้นที่แถวนั้น แค่มีเงินเดือนหมื่นๆปลายๆก็กู้ซื้อโครงการนี้ได้แล้วครับ
สรุปแล้วนะครับ…สำหรับผมแล้ว เคนซิงตัน สุขุมวิท-เทพารักษ์ ถือว่าเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ดีโครงการหนึ่ง ณ Budget ประมาณ 1 ล้านบาท ในการซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าที่เดินทางเข้าเมืองสะดวก นอกจากนี้ Spec ห้องในภาพรวมนั้นผมถือว่าค่อนข้างดี บางคนต้องสงสัยว่าแล้วห้องโปรละ? ทำไมไม่พูดถึงเลย…ซื้อได้เลยไหมถ้าจะเอา…เท่าที่ผมได้ยินมา เหมือนว่าจะจับฉลากนะครับ แต่ห้องโปร 1.09 ล้านของโครงการนี้จริงใจครับ เพราะรู้สึกว่ามีถึง 30 ห้องเลยครับ ถ้าได้ห้องโปรมานี้ผมว่าเอามาปล่อยเช่าได้เลยครับ 1.09 ล้าน ปล่อยเช่าสักเดือนละ 5,500 บาทก็ได้ผลตอบแทนประมาณ 6%++ แล้วครับ ผมว่าไม่น่าปล่อยยากด้วย หรือเอาไปขายต่อบวกสัก 1 แสน ผมว่าคนก็ซื้อครับ สำหรับรายละเอียดในเชิงลึกลองติดต่อเซลของ Origin ดูนะค๊าบ
สิ่งที่ประทับใจ
• โครงการติดรถไฟฟ้า
• Spec เฟอร์นิเจอร์
• Spec ชุดครัว
• ราคาเฉลี่ยโครงการ
• จำนวนห้องโปร
สิ่งที่ไม่ประทับ
• ประตูบานสไลด์ออกระเบียงเตี้ยไปนิด
• หน้าต่างห้องนอนกระจกเล็กไปหน่อย
• จำนวนยูนิตถือว่าไม่น้อย