Final chapter
Analysis investment potential
จริงอยู่ว่าโครงการนี้จะอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสถานีลำสาลีเพียง 350 เมตร แต่ในความเป็นจริงแล้ว รถไฟฟ้ากว่าจะสร้างเสร็จและจะวิ่งได้ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 5-6 ปี ดังนั้นต่อให้เป็นสถานี Interchange สำหรับผมแล้วเวลานี้ผมไม่ได้ให้ราคาตรงส่วนนี้เท่าไหร่ครับ เพราะกว่าจะได้ใช้จริงลูกก็โตแล้วครับ หุๆ ดังนั้นผมจึงมองว่ารถไฟฟ้าบริเวณนี้เป็นเพียงผลพลอยได้ในอนาคตอันแสนไกลครับ… ดังนั้นในการวิเคราะห์ในวันนี้นั้น จะอยู่บนพื้นฐานของความเป็นจริง 80% และ อนาคตอีก 20% ครับ
ซื้อเพื่ออยู่เอง
ก็รามคำแหงอ่ะครับ ทุกคนก็พอจะเห็นภาพครับ เป็นย่านชุมชนที่ค่อนข้างวุ่นวาย แต่ก็นำมาซึ่งสีสันของคนที่อยู่บริเวณนี้ ไม่ว่าจะเป็นห้าง ร้านค้า ตลาด ซึ่งมีความหลากหลายในการใช้ชีวิต นอกจากนี้ยังง่ายในการเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นรถยนต์ รถเมล์ หรือแม้แต่ท่าเรือแสนแสบก็ใกล้โครงการครับ สำหรับในตัวโครงการเองนั้นยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายอีกด้วย ดังนั้นผมเชื่อว่าใครที่คุ้นเคยกับ Location นี้ ผมให้เป็น Choice ที่ดีโครงการหนึ่งเลย กอปรกับ แถวนี้แทบจะไม่มีโครงการเปิดใหม่ราคานี้เลย อย่างโครงการใหม่สุดก็เป็น Knightsbridge รามคำแหง แต่ราคาก็เหยียบอยู่ที่ 1 แสนกว่าบาท ซึ่งก็ค่อนข้างไปไกลมาก ดังนั้นใครที่มี Budget 1 ล้านกว่าบาท ผมว่าโครงการนี้น่าจะเป็น Choice ที่ดีที่สุดแล้วครับ
ซื้อลงทุนระยะสั้น
ไม่ค่อยแนะนำนะครับ เนื่องจากจำนวนยูนิตมีไม่น้อยครับ ประกอบกับโครงการเสร็จปลายปีหน้า แต่รถไฟฟ้าจะเสร็จหลังจากนั้นอีกประมาณ 4-5 ปี ดังนั้นโครงการนี้จะไม่มี Story มาช่วยส่งให้โครงการนี้ตอนสร้างเสร็จแล้วสักเท่าไหร่ครับ อย่างไรก็ตามถ้าเล็งห้องที่มีน้อยๆ อย่าง One bed plus ก็น่าลุ้นนะครับ เพราะถ้าโครงการ Sold out ห้องดังกล่าวก็จะเป็นของหายาก ซึ่ง อาจจะทำให้รีเซลได้ง่ายขึ้นนะครับ
ซื้อลงทุนระยะยาว
ถ้าแบบยาวๆไปเลยก็น่าสนใจครับ เพราะผมเชื่อว่าวันหนึ่งถ้ารถไฟฟ้าสร้างเสร็จแล้ว ราคาน่าจะขยับขึ้นทั้งตึกครับ นอกจากนี้ยังเป็นแรงส่งทำให้ตลาดเช่าบริเวณนี้ดีขึ้นกว่านี้ด้วยครับ ความจริงปัจจุบันตอนนี้ก็ดีอยู่แล้วนะครับอิๆ
ซื้อปล่อยเช่า
ราคาเฉลี่ยตึกนี้อยู่ที่ประมาณ 7x,xxx ครับ ซึ่งจะเป็นห้องแบบ Fully furnished ผม Let’s say ราคาที่ 72,000 ละกันครับ ผมม่ายชอบแนว Fantasy แม้ราคาเริ่มต้นจะอยู่ที่แค่ 60,000 บาท ต่อตารางเมตรก็ตาม ณ ราคา 72,000 บาท ต่อตารางเมตร ดังนั้นราคาห้องจะอยู่ที่ 1.62 ล้านครับ ค่าเช่าห้อง Studio อยู่ที่ประมาณ 7,500 บาท อ้างอิงจาก ลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 60/2 ที่อายุประมาณ 4 ปีแล้ว ค่าเช่าจะตกอยู่ที่ประมาณ 5% ครับ ผมคิดเล่นๆว่าผมซื้อปล่อยเช่า ดังนั้นผมไม่เอาห้องแพง ผมหาห้องราคาตารางเมตรละ 64,000 ละกัน เพราะห้องโปรไม่น่าจะได้ง่ายดังนั้นต้นทุนห้องราคา 64,000 ต่อตารางเมตร จะได้ห้องที่ราคา 1,440,000 ค่าเช่าจะได้ประมาณ 5.5% หลังหักค่าส่วนกลางแล้ว ซึ่งส่วนตัวแล้ว ผมว่า Not so bad นะครับ ลึกๆแล้ว ผมอยากจะปล่อยแพงกว่า LPN ด้วยครับ เพราะ Spec ของ พลัมรามคำแหง 60 นั้นดีกว่า ลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 60/2 หลายล้านปีแสงด้วยครับ แต่คิดว่าคิดแบบลบๆไปก่อนก็ได้ครับ เพราะถ้าตึกเสร็จแล้วได้มากกว่าถือว่าเป็นโบนัสครับ ส่วนตัวแล้วในใจผม การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้นหลายๆ Location นั้นค่อนข้างอิ่มตัวแล้ว แต่สำหรับโครงการนี้ผมว่าไม่น่ายากครับ เป็นโซนที่มีคนอยู่อาศัยเยอะจริงๆครับ Traffic คนหาห้องเช่านั้นน่าจะดีอยู่ครับ
เอาจริงๆนะ ผมค่อนข้างบวกกับโครงการนี้นะครับ ผมว่าเป็น Location ที่มี Potential ไม่ว่าจะเป็นปัจจุบันหรืออนาคตครับ ตอนนี้รีเซลของ ลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 60/2 อยู่ที่ตารางเมตรประมาณ 7 หมื่นต้นๆ ดังนั้นถ้าใครได้ราคาต่ำกว่า 7 หมื่นจะเป็นอะไรที่ Work มากครับ เพราะเท่ากับว่าเราซื้อโครงการใหม่ที่ราคาต่ำกว่าโครงการเก่าในระแวกเดียวกัน (ของใหม่ควรจะแพงกว่าของเก่า) Work เพราะอะไร??? Workเพราะว่าเวลาเราจะขายต่อ หรือให้เช่านั้นของใหม่ย่อมได้เปรียบมากกว่าจริงป่ะ?มีใครชอบของเก่าบ้าง???? นี่คือปัจจุบัน…แต่ในอนาคต เมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จย่อมจะทำให้แถวนี้มีการพัฒนามากยิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาของ พลัม รามคำแหง 60 ขยับขึ้นอีก ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสในการทำกำไรในการขาย หรือการเซ็ตราคาค่าเช่าให้สูงกว่าราคา ณ ปัจจุบันครับ อย่างไรก็ตามถ้าสิ่งเหล่านี้ไม่เกิดขึ้นในระยะเวลาอันใกล้นี้ ณ วันนี้กับปัจจัยต่างๆรอบๆโครงการ ผมถือว่ายังดีเพียงพอจะให้ซื้อครับ ใครที่อยากหัดซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แต่มีงบน้อยๆ ผมว่าตึกนี้เล่นได้ครับ แต่เลือกที่ราคาถูกๆหน่อยนะครับ
In the end
เขียนสบายๆครับ เป็นโครงการระดับล่างที่เขียนแล้วไม่ต้องคิดอะไรมาก เพราะส่วนตัวแล้วผมว่า Location สามารถขายได้ด้วยตัวเองอยู่แล้ว ไม่ว่าระยะสั้น กลาง หรือ ยาว ในภาพรวมนั้นทุกอย่างทำได้ดีครับ ไม่ติดใจอะไรเลยครับ ผมให้ พลัม คอนโด รามคำแหง 60 เป็น พลัม คอนโด ที่ดีที่สุด สำหรับความสูงตึก 8 ชั้นครับ สรุปอีกครั้งสำหรับการลงทุนนั้น ผมให้ Gap ของราคาสำหรับคนที่คิดจะซื้อปล่อยเช่าที่ไม่เกิน 74,000 ต่อตารางเมตรนะครับ ถ้าสูงกว่านี้ผมไม่แนะนำเท่าไหร่ เพราะอัตราผลตอบแทนจะต่ำต้อยด้อยค่ามากครับ สำหรับใครอยากซื้ออยู่เองก็ตามใจเลยครับ ราคาไหน ทิศไหนจัดไปครับ จบแล้วนะค๊าบ ปลายเดือนนี้จะมี Soft Opening ครับ เปิดขายจริงปีหน้า ถ้าใครอยากได้ของถูก ผมแนะนำปีนี้ครับ เพราะมั่นใจว่า Grand opening ปีหน้าราคามาแน่ครับ หุๆ
สิ่งที่ประทับใจ
- Spec ห้องที่ดีที่สุดถ้าเทียบกับพลัมตัวก่อนๆ
- Layout ห้อง
- ส่วนกลาง
- สิ่งแวดล้อมรอบๆโครงการ
- ราคาเฉลี่ย
สิ่งที่ไม่ประทับใจ
- ที่ดินด้านหน้ากับด้านหลังห่างกันประมาณ 500 เมตร
- แว่วๆว่าราคาอาจถึง 8 หมื่นถ้าถึงถือว่าไม่ถูก