รีวิว the Base Park West

Final chapter

Analysis investment potential

เอาตรงๆเลยน่ะครับวันนี้เวลานี้ผมไม่ In กับ Location ในดินแดนสนธยาหลังคลองพระโขนงเท่าไหร่เลยครับ ความจริงแล้วถ้ามองโครงการนี้โดดๆผมบอกได้เลยครับว่า “ดับ” ห่างจากรถไฟฟ้าเป็นกิโล ภายในแห้งแล้งไม่มีอะไรเลย นอกจากนี้ราคายังโค-รตแรงแพงยับ แต่วิธีเดียวที่จะทำให้ที่ดินแปลงนี้ขายได้นั้นคือต้องทำให้เป็นเมืองย่อมๆ กล่าวคือ ใครที่อยู่โครงการภายในนี้ต้องอยู่ได้โดยไม่ต้องออกมาสู่โลกภายนอก ประมาณ Alice in Wonderlamd ดังนั้นแสนสิริจึงสร้าง Mall น้อยๆซึ่งผมว่าภายใน Mall จะต้องมีร้านอาหารร้านค้าอยู่ภายในเช่นกันการสร้าง Mall นั้นเพื่อเป็นการ Up Value ให้กับโครงการต่อไปในอนาคตด้วยครับเหมือนที่อนันดาทำอยู่และค่อนข้างประสพความสำเร็จด้วยครับ (ของอนันดาเค้า Location ติดถนนใหญ่หมดน่ะค๊าบบ) โดย Mall ตัวนี้จะเป็น Japanese Theme ครับ ซึ่งผมหวั่นใจจริงๆว่าจะรอดไหม ขนาด Gateway ติด BTS เอกมัยที่เป็น Japanese Theme ยังเกือบดับเลย ที่นี้จะรอดไหมเน้อลึกขนาดนี้…..ในส่วนนี้ต้องติดตามกันต่อไปแล้วผมจะมาอัพเดทกันเรื่อยๆครับ

กลับมาที่ภายในโครงการกันต่อครับ หลังจากที่ผมสอบถามกลุุ่มเป้าหมายของลูกบ้านที่นี้เหตุผลที่ซื้อโครงการ The Base Park West เกินร้อยล่ะ 50% ซื้อเพื่อปล่อยเช่าครับ หลายคนติดใจกับผลตอบแทนอันหอมหวลของ The Base Sukhumvit ครับที่บางห้องได้อัตราผลตอบแทนต่อปีเกิน 10% ครับผมยังแอบเสียดายที่ขายไปเลยครับห้องผมซื้อมาแค่ 1.43 ล้านเองเฮ้อ.. แต่!!!!!……ความจริงแล้วมันคนล่ะ Location กันน่ะครับถึงใกล้กันแต่ก็ต่างกันครับ The Base สุขุมวิทเดินไป BTS อ่อนนุชพอไหวแต่ The Base Park West อาจขาดใจตายได้น่ะครับมันไกลมากฝรั่งที่ชอบเดินก็คงไม่เดินครับไกลไป เพราะห่่างกันกับ The Base Sukhumvit เกือบ 1 เท่าครับ ดังนั้นแสนสิริเลยพัฒนาทฤษฎีที่คิดค้นมาให้ล้ำยิ่งขึ้นโดยการเนรมิตส่วนกลางเช่น Lobby ให้งามซ่ะจนโครงการระดับ Segement บนๆจากหลายๆ Developer ยังมิอาจสู้ได้ครับ ผมยังขอชมว่างามจริงๆครับ ซึ่งความงามนี้จะทำให้ผู้เช่าคล้อยตามมาเช่าได้หรือไม่ ตอนนี้ผมติดตามโครงการนี้อย่างใกล้ชิดเลยครับ โครงการระดับล่าง ส่วนกลางสวย แต่ราคาแพงจะสร้างผลตอบแทนให้ผู้ซื้อในรูปแบบต่างๆได้อย่างเป็นกอบเป็นกำหรือไม่ โดยส่วนตัวแล้วผมว่าแอบยากครับสำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าครับ เพราะ Location ผมถือว่าแอบแย่ครับถ้าเทียบกับราคาถึง Community Mall จะขึ้นมา มันเป็นการดึงคนจากภายนอกเข้ามาภายในครับไม่ได้ทำให้ตัวโครงการน่าสนใจเพิ่มขึ้นเท่าไหร่และที่สำคัญคนที่เข้ามาต้องมีรถด้วยน่ะครับคงไม่มีใครต้องการจะมา Mall ที่นี้นั่ง BTS มาลงอ่อนนุชและเดินมาอีกกิโลกว่าผมว่าเป็น Community Mall เยื้องๆ Ideo Mobi สุขุมวิท น่าจะง่ายกว่าครับ นอกจากนี้ผมค่อนข้างมั่นใจว่าผู้เช่าคงไม่เช่าโครงการเพราะว่ามี Comminity Mall แต่ต้องลำบากในการเดินทาง เพราะหลายๆโครงการ Location ดีกว่า ถึงแม้ไม่อยู่ติด Mall ผมมองว่าคนเหล่าเดินทางไปทำงานทุกวันแต่ไม่ได้เข้า Mall ทุกวันดังนั้นโครงการที่เดินทางสะดวกย่อมเป็นตัวเลือกที่น่าจะสำคัญกว่า โครงการใกล้ Mall แต่เดินทางลำบากครับ นอกจากนี้ร้านค้าใน Mall นั้นจะเป็นจุดชี้เป็นชี้ตายของ Mall อีกด้วยครับ เพราะถ้าเป็น Brand ไม่ดีไม่มีคนรู้จักผมบอกได้เลยครับว่าจบกับจบครับคนนอกไม่เข้าร้านอยู่ไม่ได้ ที่สร้าง Mall เพื่อ Up Value โครงการก็จบครับ แค่คนในคงไม่มีกำลังมากพอจะทำให้ Mall นั้นอยู่ได้ครับ บางคนอาจคาดหวัง Expat มาเช่าผมว่าก็ยังยากอยู่เพราะส่วนใหญ่เค้าไม่มีรถกัน จะให้เดินเป็นกิโลไปกลับก็คงไม่ไหว อย่างไรก็ตามได้ยินมาว่าโครงการให้รถ Golf 1-2 คันมาใช้รับส่งจากตัวโครงการมาที่ The Base สุขุมวิท แต่ผมว่าจำนวนยูนิตขนาดนี้รถ Golf คงจะไม่รอดครับและกรรมการที่จะบริหารตึกนี้ต่อไปไม่น่าจะให้บริการแบบ on demand เพราะมันคือต้นทุนที่ต้องใช้เงินค่าส่วนกลางต่อไปในอนาคต พูดจริงๆว่าแค่คิดก็เหนื่อยแล้วข้อจำกัดเยอะมาก อย่างไรก็ตามจุดแข็งของโครงการนี้ก็มีน่ะครับผมว่าโครงการ The Base Park West นั้นเหมาะกับคนที่ไม่ใช่รถไฟฟ้าครับ เพราะถ้าขับรถผมว่ามันเจ๋งมากเลยครับ เพราะสามารถเข้าออกได้ 2 เส้นทางครับ จากปรีดีย์ก็ได้จากอ่อนนุชก็ได้ครับและที่สำคัญไม่ต้องจ่ายเงินให้ป้อมยามด้วยครับ สำหรับใครซื้อเพื่ออยู่เองนั้นถ้าชอบก็ซื้อเถอะครับเพราะผมมั่นใจว่าพาเพื่อน พาพี่ พาน้อง พาญาติ มาชมโครงการไม่อายใครแน่ครับ เพราะงามจริงๆ แต่ถ้าซื้อเพื่อขายต่อผมว่าคิดหนักๆครับเพราะผมแทบไม่เห็นข้อดีของโครงการนี้นอกจาก Lobby สวยและผู้พักอาศัยที่ใช้รถยนต์ส่วนตัวเพราะง่ายแก่การเกินทางเพียงแค่นั้นอาจเนื่องด้วยราคาที่ตั้งมาค่อนข้างสูงมากทำให้ Gap ราคาให้เล่นนั้นแทบไม่มีเลยครับตอนนี้ที่เห็นขายนั้นเท่าทุน ขาดทุนด็มี ห้องที่บวกได้หลักหมื่นต้นๆก็เป็นราคาที่ต้ำจริงๆประมาณห้องห้องโปรอะไรประมาณนี้ นอกจากนี้ที่เห็นส่วนกลางสวยๆเนี๊ยถ้าบริหารไม่ดีก็ Game Over ได้เหมือนกันครับ ดังนั้นผมถือว่ามันเป็นความสุ่มเสี่ยงเหมือนกันครับ ถามว่าผมชอบโครงการนี้ไหม ผมชอบน่ะครับแต่ถ้ามองในแง่ของการลงทุนผมขอ Bye Bye ครับ ผมไปซื้อ Blocs 77 ดีกว่าครับราคาพอๆกัน แต่ Spec ดีกว่าทุกอย่างครับ

At the end

เป็นโครงการที่แสนสิริเปิดราคามาแล้วค่อนข้างตกใจมากผ่านมา 2 ปีกว่าๆแล้วก็ยังคงตกใจกับราคาอยู่ ถ้าเปิดตัวเป็น Brand อื่นที่สูงกว่าคงไม่ตกใจแบบนี้ครับ อย่างไรก็ถ้ามองในภาพรวมนั้นตัวโครงการออกแบบส่วนกลางมาได้ค่อนข้างหรูเลยครับ ซึ่งก็ไม่เหมือนโครงการระดับล่างเลยครับ แต่ …..ถ้าสังเกตุดีๆครับว่าดูดีเฉพาะ Lobby จนไปถึงโถงลิฟท์น่ะครับ นอกนั้นส่วนกลางในภาคอื่นนั้นดูธรรมดามากครับ นอกจากนี้ Spec ของภายในห้องนั้นก็ยังคงยืนพื้นไว้ที่โครงการระดับล่างอยู่เช่นเดิมครับ ผมว่าโครงการนี้เป็นโครงการวัดใจของแสนสิริเลยครับว่า Brand จะช่วยอะไรได้ไหม เพราะ Location นั้นถ้าเจ้าอื่นมาสร้างผมมี 2 คำมอบให้ครับ “ดับ” กับ “ดับ ” ครับ เท่าที่ผมทราบมาปีนี้หรือต้นปีหน้า Hasu 2 กำลังจากมาด้วยครับ บริเวณหลังคลองนี้ผมว่าแสนสิริจะทำเป็นเมืองน้อยๆเลยครับ เรามาลุ้นกันว่า แสนสิริแลนด์แดนมหัศจรรย์ จะลงเอยเช่นไรแต่ในใจก็อยากให้ประสพความสำเร็จน่ะครับ เพราะผมก็มีโครงการของแสนสิริแถวนี้ด้วยสู้ๆคร๊าบบ

สิ่งที่ประทับใจ