Final chapter
Analysis investment potential
Get to the point เลยนะครับ ผมจะพูดง่ายๆนะครับ เปรียบเทียบให้เห็นภาพ โครงการนี้เปิดขายในราคาที่ U Delight Residence ซึ่งเป็นโครงการที่เกรดดีที่สุดในย่านนี้ซึ่งเปิดขายเมื่อประมาณ 4 ปีก่อนถ้าตัดความเป็น Fully Furnish ของ U Delight Residence ออกไป Spec ทุกอย่างของ The Tree Sukhumvit 71 ดีกว่าทุกอย่าง ย้ำว่าดีกว่าทุกอย่าง (Capital) นี้ไม่รวมถึง Location ที่ The Tree สุขุมวิท 71 ดีกว่ามากมาย คิดง่ายๆแค่นี้ก่อนละกันครับ…ถ้าใครหาที่พักแถวนี้จะไม่ซื้อโครงการ The Tree สุขุมวิท 71 เหรอ? จะไปซื้อโครงการที่แพงกว่า Location แย่กว่า หรือเก่ากว่าเหรอ?(ตอนนี้ U delight Residence นั้นรีเซลกันเกือบแสนแล้วด้วย) หรือจะรอ MJD ที่ซื้อที่ดินมาวาละ 4xx,xxx กว่า แล้วคาดว่าเค้าจะเปิดขายถูกกว่านี้? ผมบอกเลยครับว่าโครงการนี้เป็น The best in class ของคอนโดแถวนี้ครับ โครงการนี้ผมบอกให้ซื้อเลยครับไม่ต้องคิดมาก ตอนผมรีวิวโครงการ 28 Chidlom หลังจากอ่านรีวิวแล้วผมให้ไปตัดสินใจเองว่าจะซื้อหรือไม่ โครงการนี้ถ้าคุณได้ราคา 7-8 หมื่น จะแปดหมื่นปลายๆผมก็ว่าให้อภัย และผมมั่นใจว่าไม่มีโครงการไหนในบริเวณนี้ที่ขายราคานี้ และให้ Spec ภายในห้องและส่วนกลางเท่านี้อีกแล้ว Save คำพูดผมไว้เลยครับ มั่นใจมาก แต่ถ้าโครงการปรับราคาแพงขึ้นวันสุดท้าย ตัวใครตัวมันเหมือนกันนะครับหุๆ แต่ผมหวังว่าจะไม่นะครับ 🙂
กลับมาเข้าเรื่องกันดีกว่าหลายๆคนคิดว่าถ้าซื้อปล่อยเช่าละ? ผมว่าน่าจะเป็นโครงการท้ายๆของ กรุงเทพมหานคร อมรรัตนโกสินทร์ ที่ผมว่าถ้าซื้อแล้วจะสามารถปล่อยเช่าได้ถึง 5% ครับ ผมขออิงราคาจาก The Base พระราม 9 ครับที่ค่าเช่าห้อง Studio อยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท 1 ห้องนอนอยู่ที่ 13,000-15,000 ดังนั้นโครงการนี้ ผมขอ 1 Bed 26.50 ปล่อยที่ 13,000 ผมให้ราคาซื้อ 90,000 บาท ต่อตารางเมตรเลยครับห้องขนาด 26.50 ดังนั้นราคาซื้อ 2,385,000 ค่าเช่า 13,000 หักค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 38 บาท เท่ากับค่าส่วนกลางต่อเดือน 1,007 นำมาลบกับ 13,000 ได้ค่าเช่าที่แท้จริง 11,993 นำ 11,993×12 = 143,916 (ค่าเช่าทั้งปี) นำยอดนี้ไปหาร 2,380,000X100 = 6.04% Amazing ไหมครับ นี้ผมคิดตารางเมตรละ 90,000 นะครับ แล้วถ้าห้องใหญ่ละนำ 90,000×30.30=2,727,000 คิดแบบรวบรัดสรุปได้ Yeild เท่ากันเลย 6.04% บังเอินจัง นี่ผมคิดราคาเต็ม Max เลยนะครับถ้าใครได้ราคาตารางเมตรละ 7 หมื่นละ…???แล้วถ้าซื้อเพื่อขายต่อละถ้าซื้อราคา 7-8 หมื่นปลายๆซื้อไปเลยครับ ตอนนี้รีเซลของ U delight Residence หรือ The Base วิ่งไป 9 หมื่นกว่าๆแล้วครับ นี่ขนาด The Tree สุขุมวิท 71 ยังไม่สร้างราคายังถูกกว่าเลย ถ้าสร้างเสร็จแล้วโครงการนี้ส่วนกลางใหม่กว่าดีกว่า ใหญ่กว่า ตึกใหม่กว่าคิดว่าจะขายได้ไหมละครับ??? คุยแบบส่วนตัว เหมือนนั่งคุยกันนะครับ ผมว่าโครงการนี้เล่นสั้นก็ได้ยาวก็ได้ แต่ต้องเล็งตำแหน่งห้องกับราคาให้ดีๆครับ จริงๆผมไม่ได้พูดเล่นนะผมจะมี Speculate โครงการนี้ครับและไม่ได้ซื้อห้องเดียวด้วยครับ แต่…….อย่าถามว่าห้องไหนนะครับ…..จุ๊ๆบอกไม่ได้จริงๆครับ 🙂 แม้จะมีคนแอบถามหลังบ้านมามากมาย 🙂
At the end
ด้วยราคาที่เปิดขายนั้น เปรียบเทียบกับ Location นั้นผมว่าเป็นอีกหนึ่งโครงการที่ผมพูดได้อย่างเต็มปากว่าคุ้มค่ามากครับ ถึงแม้ว่าโครงการจะไม่ได้ใกล้ BTS ตามที่ทุกคนคาดหวังไว้แต่ ถ้ามององค์รวมในรูปแบบของการใช้ชีวิตนั้นผมว่า Superb ครับ โครงการให้รถไฟฟ้า ขับรถสะดวกของกินเพียบ Spec ห้องดี Spec ส่วนกลางดี แค่นี้จะเอาอะไรอีกละครับผมว่าราคานี้ได้แค่นี้ก็สุดๆแล้วครับ บทความนี้ไม่ได้เขียนเชียร์นะครับ ผมรู้สึกเช่นนั้นจริงๆครับ
สิ่งที่ประทับใจ
- Spec ห้อง
- Spec ส่วนกลาง
- Location
- ราคาโครงการ
- งาน Interior
- งาน Exterior
- จะเอาอะไรอีก? มาครบทุกอย่างแล้วครับ
สิ่งที่ไม่ประทับใจ
- กระจกหน้าต่างห้องนอนบานเล็กไปหน่อย
- That’s all เคลียร์ป่ะ? แมนๆกันไปเลย…