Final Chapter
Analysis investment potential
บางคนที่เคยอ่าน BE33 ไปแล้วอาจนึกอยู่ในใจว่าโครงการนี้จะทับ Line กันไหม…ตอนที่ผมคุยกับ Noble เรื่องงานออกแบบขนาดห้อง การที่ Noble ออกแบบห้องให้เล็กลงนั้น เพื่อให้ราคาจับต้องได้ง่ายขึ้นรวมทั้งเผื่อคนที่ซื้อลงทุนไว้ปล่อยเช่าด้วย เพราะต้นทุนที่ต่ำลงทำให้ปล่อยเช่าได้ถูกลง แต่สำหรับมุมมองของผมแล้วห้องขนาด 27.xx ตารางเมตรนั้น ผมว่าขนาดห้องค่อนข้างเล็กไปนิดนึง โดยราคาเริ่มต้นของโครงการ 5.5 ล้าน ซึ่งผมไม่เอามาคิด…ผมขอราคากลางๆที่ 5.8 ล้านกับห้องไซส์นี้ ผมมองว่าต้องได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่า 28,000 ถึงจะได้ผลตอบแทนที่ 5% ซึ่งผมไม่มั่นใจว่ากลุ่มลูกค้าที่เป็นคนญี่ปุ่นที่เป็นผู้เช่าหลักของแถวนี้ จะคิดว่าห้องขนาดนี้จะเล็กไปไหม…. อย่างไรก็ตามในมุมมองที่ผมค่อนข้างบวกมากกับโครงการนี้ก็คือ กับราคาห้องไม่ถึง 6 ล้านอาจจะราคา 5.5-5.9 ล้าน เราได้อยู่พร้อมพงษ์ โดยห่างจาก Emsphere แค่ 350 เมตร ผมว่ามันเท่ห์อะ เพราะนอกจากได้คอนโดแล้ว คุณยังได้ Life Style ที่คุณจะหาจากที่ไหนไม่ได้ด้วยครับ พวกคอนโดที่ติดหรือ Community Mall ก็มีเต็มเมืองละวันดีคืนดี Community Mall เจ๊งก็มีให้เห็นอยู่เรื่อยๆ แต่คอนโดที่อยู่บริเวณพร้อมพงษ์จะมีสักกี่โครงการ…นอกจากนี้ Spec ของคอนโดก็ไม่ได้ไก่กาด้วยถือว่าอยู่ใน Segment Luxury นะครับ บางคนถามว่าแล้วลงทุนในรูปแบบอื่นละ? โครงการนี้ สำหรับการซื้อลงทุนระยะสั้น ส่วนตัวแล้วไม่ค่อยแนะนำครับนะครับ เพราะผมมองว่าอาจจะไม่ใช่ Location ตลาด กล่าวคือคนยังไม่ค่อยคุ้นชินกับ Location เท่าไหร่ แต่ถ้าลงทุนในระยะยาว จะเป็นอีก Story นึงเลยครับ เพราะถ้า Emsphere สร้างเสร็จจะทำให้โครงการนี้ดังขึ้นเองครับ เพราะอะไร??เมื่อก่อนมีใครรู้จักหรือคุ้นหูสุขุมวิท 35 ที่เป็นทางเข้า Emquartier บ้างครับ…หลักการณ์คล้ายๆกันครับ ถ้ามีคนถามว่า Noble Around Sukhumvit 33 อยู่ไหน? เราก็ตอบว่า…ซอยตรงข้าม Emsphere เลย…Clear ปะ??? ดังนั้นผมให้สัดส่วนในการลงทุน
- ซื้ออยู่เอง 40
- ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว 25%
- ซื้อเพื่อปล่อยเช่า20%
- ซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น 15%
At the end
ไม่รู้ว่าพิมพ์อะไรไปบ้างแล้ว แต่ถ้าถามถึงความรู้สึกในภาพรวมนั้น ผมค่อนข้างบวกกับโครงการนี้ครับ ไม่ว่าจะเป็นงานส่วนกลางหรือ Spec ภายในห้องชุด เพราะผมว่าเค้าให้ของค่อนข้างดีเลยครับ และเป็นแบบนี้มาตลอดสำหรับโครงการของ Noble สรุปสั้นๆเอาเป็นว่าในภาพรวม Over all ของทั้งโครงการนั้นถ้าใครอยากอยู่คอนโดใน Segment Luxury ในย่านพร้อมพงษ์ ซึ่งก็ไม่มีอะไรมากเพราะมีแค่ 3 EM Emporium, Emquartier และ Emsphere แต่มีงบแค่ 5 ล้านกลางๆปลายๆ จัดไปครับ ผมว่าดีกว่า Life Wireless ละกันครับ เพราะอะไร? คุณจะไปกินข้าวที่ Central Embassy ทุกวันไหมละ? นอกจากนี้ไม่ต้องกลัวว่า Around 33 จะสร้างช้าหรือไม่สร้างนะครับ เพราะตอนนี้ BE33 ก็กำลังสร้างอยู่ครับไม่ต้องห่วงยังไงโครงการนี้ก็ผ่าน EIA ครับ
สิ่งที่ประทับใจ
- Interior แรงดี
- ขนาดส่วนกลาง
- Spec ห้อง
- ราคาห้อง
สิ่งที่ไม่ประทับใจ
นึกแปร๊ป…เอาจริงๆโครงการนี้ไม่มีอะไรไม่ประทับใจนะครับ มันออกแนวกลางๆครับ ไม่ถึงกับขนาดเห็นแล้วสะดุ้ง เอาเป็นว่าถ้ามีขัดสายตาเล็กน้อยก็คงจะเป็น Part ของชุดครัวที่ ฮูดดูดอากาศ เตาไฟฟ้า กับก๊อกอ่างล้างจานที่ดันไปเหมือนกับโครงการ The Tree ตัวหนึ่ง ซึ่งจริงๆแล้วผม Position โครงการของ Noble ไว้สูงกว่า The Tree นะ ผมว่าคงเป็นความบังเอิญด้วยอะครับ ความจริงก็ไม่ได้เป็น Big Issue อะไรมากมายครับ แต่ต้องเขียนส่วนที่ไม่ชอบด้วย เดี๋ยวไม่ยุติธรรมกับโครงการอื่นๆหุๆ
- สามารถอ่านข้อมูลเพิ่มเติม หรือลงทะเบียนเพื่อรับส่วนลดออนไลน์ 50,000 บาทได้ที่ https://goo.gl/Ykmyff
- พรีเซลล์ วันที่ 6 ส.ค. นี้แล้ว ที่ โรงแรม ดิ โอกุระ เพรสทีจ