Final Chapter
Analysis investment potential
อาจจะสร้างความสับสนไม่น้อยระหว่าง พลัม รามคำแหง กับ เดอะ ไพรเวซี่ พระราม 9 ว่าตึกไหนจะดีกว่ากัน ถ้ามองกันที่พื้นฐานนั้นถือว่าแทบจะไม่แตกต่างครับ เพราะอยู่ใน Location เดียวกัน แต่สิ่งที่จะวัดกันจริงๆก็คือ ราคาครับ 55 โดยราคาของ The Privacy Rama 9 นั้นราคาเริ่มต้นจะสูงกว่า พลัม รามคำแหง ประมาณเกือบ 5 พันบาทตารางเมตร สำหรับราคาทั่วไปผมว่าน่าจะสูงกว่า พลัม รามคำแหง ประมาณหลักพันปลายๆ ต่อตารางเมตร โดยช่วงของราคาของโครงการนี้ผมว่าน่าจะวิ่งอยู่ที่ 8x,xxx-10x,xxx ต้นๆสำหรับราคาเฉลี่ยทั้งโครงการน่าจะอยู่ที่ 9x,xxx ต้นๆต่อตารางเมตร เอาจริงๆผมถือว่าเป็นราคากลางๆไม่ได้ถูกมากนัก แต่ถ้าพิจารณาถึงองค์ประกอบต่างๆ เช่น วิวที่ดีกว่า พลัม รามคำแหง ส่วนกลางก็ดีกว่า ยูนิตยังน้อยกว่าอีก ดังนั้นผมว่าถึงเป็นราคาที่สูงขึ้นมาอีกนิด ก็ถือว่าคุ้มค่านะครับ เรามาดูรูปแบบในการซื้อดีกว่าว่าน่าสนใจมากน้อยแค่ไหน
ซื้อเพื่ออยู่เอง
ถ้าเทียบกับโครงการเปิดใหม่ในบริเวณในช่วง 1 ปี ผมว่าราคาโครงการนี้น่าจะดีสุดแล้วครับ การอัพเกรด Brand มาใช้ The Privacy นั้นทำให้แข่งขันกับโครงการคู่แข่งได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็น The Base Garden หรือ Metris ซึ่งราคาเฉลี่ยของทุกโครงการถึงจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 1 แสนบาท โดยจะสูงกว่า The Privacy อยู่ประมาณ 10,xxx บาท/ตารางเมตร อย่างไรก็ตามถ้าพูดให้จบนั้น Spec ภายในห้องของ The Privacy ในเรื่องของความสูงของห้องและชุดครัวนั้นอาจจะต่ำกว่า 2 โครงการดังกล่าว แต่นอกเหนือจากที่กล่าวมาในข้างต้นผมว่า The Privacy นั้น Spec สู้ 2 โครงการนั้นได้หมด โดยเฉพาะส่วนกลางนี้น่าติดตามมากครับ ดังนั้นใครมีงบ 2 ล้านบาท อยากได้ 1 ห้องนอน Fully Furnish ส่วนกลางดีจัดไปครับ แต่ถ้าใครอยากได้ 1 ห้องนอนที่ได้พื้นห้องสูงกว่านิด ครัวสวยกว่าหน่อย ราคา 3 ล้านกว่าๆ อาจจะขยับไปที่โครงการเหล่านั้นก็ได้ครับ แพงกว่าแค่ 1 ล้านกว่าบาทเอง 55
ซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น
ผมตอบแบบสั้นๆว่าช่วงนี้ตลาดอิ่มมาก ไม่แนะนำให้เล่นสั้นครับ
ซื้อลงทุนระยะยาว
ผมว่าแอบน่าสนใจ เพราะโครงการนี้ทำ 1 ห้องนอนขนาดเล็กสุดในตลาดของย่านนี้ ดังนั้นผมว่าน่าจะเป็นตัวเลือกที่ของคนที่งบน้อยครับ แต่ผมไม่ได้คาดหวังว่าจะบวกได้เป็นกอบเป็นกำก่อนโอนนะครับ ผมแนะนำหลังโอนครับ เพราะจำนวนยูนิตของโครงการบริเวณนี้มีไม่น้อย ดังนั้นช่วงก่อนโอนน่าจะขายแข่งกันน่าดู ดังนั้นผมแนะนำหลังโอนเท่านั้นครับ
ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
ผมว่าน่าจะไปได้นะครับ เมืองเริ่มขยายแล้วโดยผมคาดหวังค่าเช่าของโครงการนี้อยู่ที่ค่าเช่าผมมองว่าห้องเล็กน่าจะได้ประมาณ 9,000-10,000 ถ้าเป็นห้องใหญ่ควรจะได้ 11,000-12,000 ได้ครับ อัตราค่าเช่านั้นอาจจะไม่ได้สูงปี๊ด แต่ผมมองว่าตึกนี้น่าจะเป็นตึกที่เช่าไม่ยากครับ เนื่องจากเป็นโครงการที่ใกล้รถไฟฟ้าและเป็นแหล่งชุมชน เดินทางไปเอกมัยหรือทองหล่อก็ง่าย นอกจากนี้โครงการนี้เป็นอีกหนึ่งโครงการที่มี Story โครงการที่มี Story คืออะไร???สำหรับผมแล้วโครงการที่มี Story นั้นเป็นโครงการที่บริเวณใดบริเวณหนึ่งนั้นสามารถพัฒนาไปได้อีกโดยมีแผนพัฒนาที่ชัดเจนครับ สำหรับ The Privacy พระราม 9 นั้น สิ่งที่เห็นมองเห็นคือรถไฟฟ้าสายสีส้มบริเวณรามคำแหง 12 (เราอยู่รามคำแหง 2 นะ) กำลังจะมา นอกจากนี้ Airport Link กำลังขยายสถานีเพื่อให้ขยายเส้นทางไปที่สนามบินดอนเมือง สิ่งเหล่านี้สำหรับผมแล้วมันคือ Story ที่จะทำให้บริเวณนี้พัฒนาต่อไปในอนาคตครับ อย่างไรก็ตามสิ่งที่ผม Concern ก็มีนะ…สิ่งที่ผม Concern ก็คือในช่วงปลายปีที่แล้วและต้นปีนี้เริ่มมีโครงการเกิดใหม่บริเวณนี้เพิ่มขึ้นพอสมควร ดังนั้นจำนวนยูนิตที่เพิ่มขึ้นจะมาเพิ่ม Supply ในตลาดบริแวณนี้ ซึ่งอาจจะมีผลกระทบในการปล่อยขาย/เช่าในอนาคต อย่างไรก็ตามถ้าคิดในแง่บวก โดยเปรียบเทียบกับโครงการอื่นในบริเวณนี้ ส่วนตัวแล้วผมไม่ค่อยกังวลกับ The Privacy เท่าไหร่ เพราะราคามาค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาดในบริเวณนั้น ซึ่งผมมองว่าผู้จะซื้อหรือจะเช่าในบริเวณรายได้ไม่สูงมากนัก ดังนั้นโครงการที่ราคาไม่สูงมากนักน่าจะเป็น Priority แรกๆที่คนกลุ่มนี้ตามหา นอกจากนี้ราคาห้องที่มาต่ำกว่าโครงการอื่นๆที่เปิดใหม่ในบริเวณนั้น จึงสามารถกำหนดค่าเช่าได้ต่ำกว่าอีกด้วย อย่างไรก็ตามทั้งหมดนี้เป็นการคาดคะเน พอถึงเวลานั้นก็ต้องมาดูกันต่อไปว่าเมื่อสร้างเสร็จแล้วตลาดบริเวณนี้จะตอบรับอย่างไร…แต่ที่แน่ๆ ถ้าทำออกมาสวยผมว่าเช่าได้ ขายได้ชัวร์ครับ J
In the end
ภายในห้องชุด เดอะ ไพรเวซี่ พระราม 9 นั้นเป็นการขยับอีกนิดจาก D+ Segment มาเป็น C+ Segment แต่สำหรับส่วนกลางนั้นผมให้อยู่ใน B Segment เลยครับ ซึ่งส่วนตัวแล้วผมคิดว่าทำออกมาได้ดี ก็สั้นๆ อีกรอบก่อนจบรีวิวนี้นะครับ โครงการนี้เหมาะกับคน Budget ไม่มาก แต่อยู่เกือบกลางเมือง ไปเอกมัยหรือทองหล่อแค่ 15 นาที ส่วนกลางสวยดูแพง มาแต่ตัวก็อยู่ได้เลย เพราะเป็นโครงการแบบ Fully Furnish กับราคาเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาท ความจริงห้องโปรก็มีนะครับ โดยเริ่มต้นที่ 1.79 ล้าน แต่อย่างว่าละครับห้องโปรมีไม่กี่ห้อง เอาห้องที่มีเยอะๆดีกว่าเพราะผมถือว่าห้องราคา 2 ล้านนั้นผมก็ยังว่าม่ายแพงครับหุๆ ประมาณนี้นะครับ The Privacy พระราม 9 🙂
สิ่งที่ประทับใจ
- Location ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้าง ใกล้เมือง
- ราคาต่อ/ยูนิต ไม่สูงถ้าเทียบกับโครงการคู่แข่ง
- Layout ห้องนอน เพราะ 22.75 ตารางเมตร ก็ทำ 1 ห้องนอนได้
- Spec ห้อง มาแบบ Fully Furnish
- ขนาดและความหลากหลายของส่วนกลางที่สำคัญนั้น หรูด้วย
- วิวที่เปิดเกือบทุกทิศ
สิ่งที่ไม่ประทับใจ
- ความสูงของห้องชุดที่มีควรเท่า Plum เพราะ Segment สูงกว่า
- Spec ของชุดครัวถ้าเทียบกับ The Privacy ตัวอื่น
- กระจกหน้าต่างน่าจะใหญ่กว่านี้อีกนิด