Final Chapter
Analysis investment potential
เป็นโครงการที่ในตอนแรกคิดว่าจะห่างจากรถไฟฟ้าประมาณ 450 เมตร แต่ท้ายที่สุดกลายเป็นโครงการแทบจะติดรถไฟฟ้าสายสีชมพูเลยครับ อย่างไรก็ตามถึงจะเป็นโครงการติดรถไฟฟ้าสายสีชมพู สำหรับผมแล้วสายนี้ยังถือว่าเป็นสายรถไฟฟ้าที่ค่อนข้าง Stand alone กล่าวคือไม่ได้ตัดเข้าเมือง แต่จะวิ่งรอบนอก ดังนั้นกลุ่มลูกค้าของคนที่ซื้อหรือคนที่สนใจน่าจะเป็นคนที่พักอาศัยอยู่ในแนวรถไฟฟ้าเส้นนี้หรือทำงานไม่ไกลจากงานรถไฟฟ้าสายนี้เท่าไรนัก เรามาดูกันดีกว่าว่าสำหรับผมแล้วมุมมองในการลงทุนนั้น ผมมีความคิดเห็นเป็นอย่างไรสำหรับโครงการ NUE Noble
ซื้อลงทุนระยะสั้น
โครงการนี้จะสร้างเสร็จก่อนรถไฟฟ้าครับ ประกอบกับเหตุผลในข้างต้น ซึ่งผมคิดว่ากลุ่มลูกค้าจะค่อนข้างจำกัดและเฉพาะกลุ่ม ซึ่งความจำกัดของกลุ่มเป้าหมายจะนำไปสู่การรีเซลในอนาคตที่ไม่ง่ายมากนะ ดังนั้นสำหรับผมแล้วโครงการนี้ไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้นนะครับ
ลงทุนระยะยาว
คำว่าระยะยาวของผมนั้นก็คือจนกว่ารถไฟฟ้าจะสร้างเสร็จเลยครับ จริงอยู่ในแนวๆ รถไฟฟ้าสายสีชมพูนั้นมีหลายโครงการที่กำลังพัฒนา แต่เท่าที่ผมมองไปในตลาดนั้นผมยังไม่เห็นโครงการไหนที่โดดเด่นหรือ Outstanding สักโครงการเลยครับ ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นโครงการ Low rise ที่อยู่หลบเข้าไปในซอยนิดนึง หรือติดถนนใหญ่ แต่ก็ต้องเดินไปรถไฟฟ้าหน่อย เอาจริงๆ ที่ติดๆ ก็มีบ้าง แต่ก็เป็นโครงการที่สร้างมานานแล้ว ดังนั้นในระยะยาวผมยังเห็นโอกาสความเป็นไปได้ของโครงการนี้ที่จะทำกำไรให้กับผู้ซื้อได้ แต่ต้องหลังจากรถไฟฟ้าวิ่งนะ
ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
ผมว่าก็มีความเป็นไปได้นะ เนื่องจากมีศูนย์ราชการมากมายในบริเวณนี้ เลยครับไม่ว่าจะเป็น ศาลแขวง ศาลรัฐธรรมนูญ ศาลปกครอง กงสุล และอื่นๆ โดยกลุ่มลูกค้าของผมที่มองก็คือคนที่ทำงานบริเวณศูนย์ราชการต่างๆ ที่ไม่ไกลจากโครงการนี้ ส่วนตัวแล้วผมคิดว่าถ้าโครงการนี้สร้างเสร็จน่าจะเป็นอีกหนึ่งโครงการที่โดดเด่นบนถนนเส้นนี้เลยครับ ดังนั้น NUE Noble น่าจะดึงดูดคนที่อยากเช่าคอนโดในบริเวณนี้ อย่างไรก็ตามผมให้น้ำหนักกลางๆนะครับ เพราะส่วนตัวแล้วผมว่า Demand อาจจะยังไม่มีกำลังเช่ามากนัก สำหรับค่าเช่านั้นผมประมาณจากโครงการใน Segment ที่ใกล้กันอย่าง The Base แจ้งวัฒนะโดยโครงการนี้ผมให้ค่าเช่าอย่างต่ำสุดไม่น่าจะต่ำกว่า 9,000 บาทครับ อ้างอิงจาก 1 ห้องนอนของ The Base ที่ปล่อยอยู่ประมาณ 10,000 แต่มีขนาดใหญ่กว่า ซึ่งผมประมาณอัตราค่าตอบแทนของการซื้อเพื่อปล่อยเช่าของโครงการนี้น่าจะอยู่ที่ 5%++ ในกรณีที่ไม่ตัดค่าเช่ากันเองครับ
ซื้ออยู่เอง
บอกว่าซื้อได้แบบค่อนข้างสบายใจ เนื่องจากเป็นอีกหนึ่งโครงการที่ติดรถไฟฟ้า ราคาที่ไม่สูงมากนัก Spec ห้องผมว่าค่อนข้างดี ถ้าเทียบกับราคาของห้องชุด นอกจากนี้ส่วนกลางก็ให้มาแบบถูกใจ ถึงแม้จะเป็นคอนโดใน Segment ล่างสุดของ Noble แต่คุณภาพสูงวัสดุก็ไม่แตกต่างจากโครงการที่ Noble สร้างในเมืองเลยครับ ซื้อได้ครับโครงการราคา 1 ล้านกว่าบาท แบบ Fully furnished
In the end
เป็นการกลับมาอีกครั้งอย่างยิ่งใหญ่เพราะโครงการนี้ Noble คิดใหม่ ทำใหม่ ทำให้ Price pack ถูกลง อย่างไรก็ตามการลดราคาของห้องอาจจะไม่จูงใจเท่าไหร่ แต่สิ่งที่ทำแล้วน่าจูงใจให้ซื้อก็คือราคาที่ถูกลง แต่ได้พื้นที่ห้องเพิ่มมาอีกประมาณ 3 ตารางเมตร ผมว่าน่าคิดนะเพราะของเก่าเริ่มต้นที่ 25 ตารางเมตรแต่ของใหม่เริ่มต้นที่ 28 ตารางเมตร เอาจริงๆ ผมเลือกห้องใหญ่ราคาต่ำกว่าเดิมครับเดี๋ยวเฟอร์นิเจอร์ผมไปจ้าง Built in ทำก็ได้ 555 อย่างไรก็ตามถึงแม้ว่าจะ Spec ของห้องจะโดนกดลงบ้างแต่สำหรับผมแล้วโครงการ Neu Noble เป็นโครงการ Segment ระดับล่างที่ดีที่สุดโครงการหนึ่งตั้งแต่ผมเคยทำรีวิวโครงการมาเลยครับ ไม่ว่าจะเป็นส่วนกลางขนาดใหญ่ งาน Design ที่ทำออกมาได้อย่างดี ประมาณนี้ครับ Nue Noble
สิ่งที่ประทับใจ
- งาน Fully Furnished
- ส่วนกลางขนาดใหญ่
- งาน Interior ของส่วนกลางที่ดี
- Layout ห้อง ที่ทำออกมาได้อย่างลงตัว
สิ่งที่ไม่ประทับใจ
- เอาจริงๆไม่มีนะ มีแค่ความรู้สึกกลางๆในบาง Part เท่านั้น ไม่ถึงขนาดไม่ประทับใจครับ