Final chapter
Analyse investment potential
ซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น
ถ้าถาม ณ วันนี้ตารางเมตรละสองแสนต้นๆ สองแสนกลางๆ ให้ซื้อลงทุนได้ไหม แอบกังวลเบาๆ จริงอยู่ราคาห้องประมาณ 6 ล้านในย่านนี้ราคาไม่แพงแล้ว แต่เนื่องจากโครงการเริ่มสร้างแล้วเวลาลงทุนก็จะสั้นลงประกอบกับบรรยากาศการลงทุนซึมๆ มาหลายปีแล้ว เต้ว่าถ้าจะเล่นสั้นขายก่อนโอน แอบถอยก่อนดีกว่า ช่วงนี้อะไรก็ไม่แน่นอน
ซื้อลงทุนระยะยาว
เป็นโครงการ High rise ที่ถูกที่สุดในซอยนี้แล้วครับ และตัวโครงการห่างจากรถไฟฟ้าแค่ 450 เมตร ใกล้ Emquartier การซื้อขายต่อไปในระยะยาวผมมองว่าน่าจะไม่ยาก นอกจากนี้โครงการในซอยสุขุมวิท 39 ทุกโครงการยูนิตห้องขนาดใหญ่หมดจึงทำให้ Price pack ค่อนข้างสูง ดังนั้นผมคิดว่าใครที่อยากได้คอนโดในย่านพร้อมพงษ์ที่อยู่เพื่อทำงานหรืออยู่ชั่วคร่าว Budget ไม่สูงมาก Noble State 39 น่าจะตอบโจทย์ในเรื่องนี้ครับ ดังนั้นการรีเซลในระยะยาวน่าจะไปได้สำหรับคนกลุ่มนี้ครับ
ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
เรื่องของโลเคชั่นไม่ใกล้รถไฟฟ้าเหมือนโครงการอื่นๆ ก็มิใช้ปัญหา เพราะจริงๆ แล้วเท่าที่ผมสังเกต ผู้เช่าบริเวณสุขุมวิท 39 ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นผู้บริหารทั้งนั้นและเกือบทุกคนจะมีคนขับรถส่วนตัว โดยแต่ละคนจะมีรถประจำตำแหน่งจอดอยู่ที่โครงการ ในช่วงเช้าไดรเวอร์ก็จะมาโครงการเพื่อที่จะมารับผู้บริหารเหล่านั้นและตอนเย็นหรือตอนกลางคืนก็จะมาส่งกลับโครงการ ดังนั้นคนเหล่านั้นไม่ได้ใช้รถไฟฟ้าอยู่แล้วจึงตัดประเด็นเรื่องนี้ทิ้งไปได้เลย แค่ทำงานส่วนกลางออกมาให้ดีและดูแลรักษาได้ก็เพียงพอแล้ว จากประสบการณ์โดยตรงของผมที่มีห้องอยู่ที่สุขุมวิท 39 ร้อยละ 70 ของผู้พักอาศัยในคอนโดใหม่ในบริเวณนี้จะเป็นผู้เช่าเกือบทั้งหมดเลยครับ โดยเฉพาะคนญี่ปุ่นจะเป็นกลุ่มผู้เช่าหลัก ซึ่งมีศักยภาพในการจ่ายค่าเช่าค่อนข้างสูง ดังนั้นผมคิดว่าถ้าจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ห้องที่ซื้อควรจะใหญ่สักนิดนึงไม่ใช่ห้องขนาด 29.5 ตารางเมตร และควรเป็นห้องที่มีอ่างอาบน้ำด้วยครับ สำหรับราคาค่าเช่าที่โครงการ Noble State 39 ผมมองอยู่ที่ประมาณ 5% กว่าๆ เลยครับ ซึ่งเป็นตึกที่น่าจะได้ค่าเช่าดีที่สุดถ้าเปรียบเทียบกับโครงการที่เปิดใหม่ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากราคาเปิดขายของ Noble State 39 ที่ค่อนข้างถูก และเป็น Location ที่ผู้เช่ามีศักยภาพในการจ่ายครับ
ซื้อเพื่ออยู่เอง
ส่วนตัวผมค่อนข้างชอบนะครับ โลเคชั่น+ราคา+ของที่ได้ ในภาพรวมโครงการนี้ผมถือว่าค่อนข้างน่าสนใจมากเพราะอยู่ใจกลางเมืองจริงๆ แถมยังใกล้ห้างดังอย่าง Emquartier พ่วงมาด้วยราคาที่ทำออกมาได้ดี
โดยโครงการนี้เหมาะกับผู้ซื้อเน้น Price pack ที่ไม่สูงมากนัก อยากอยู่โครงการใจกลางเมือง ยูนิตไม่มากและชอบส่วนกลางดีๆ ดังนั้นใครต้องการประมาณนี้ผมว่าโครงการนี้ตอบโจทย์นะครับ
At the end
โครงการนี้ในภาพรวมทำออกมาได้ดีทุกอย่างนะครับ ไม่ว่าจะเป็น Spec ภายในห้องหรือส่วนกลางต่างๆและท้ายสุดคือราคา (ผมเน้นเรื่องราคาบ่อยไปมะครับ55 ก็ราคาเค้าถูกจริงๆ นะ ถ้าเทียบกับโครงการในย่านนี้ อย่างไรก็ตามแต่มีติดใจอยู่นิดนึงตรงห้องน้ำในห้อง 29.95ตารางเมตร ที่ไม่มีที่วางสบู่ให้ ห้องจริงขอมีติดให้นะค๊าบ สำหรับส่วนกลางทำออกมาได้ดีและเชื่อว่าจะสวยจริงๆ เมื่อโครงการเสร็จ ช่วงปีที่ผ่านมาเห็น Noble สร้างเสร็จหลายโครงการแต่ที่น่าสนใจคือทำออกมาได้ดีจริงๆ ผมว่าแสนสิริเห็นก็แอบมีหนาวนะครับกับความหรูของงานส่วนกลางของ Noble ผมว่าตอนนี้ไม่แพ้ใครแล้ว แต่ Noble ไม่ค่อยให้ Influencer เข้าไปรีวิวโครงการที่เสร็จแล้ว จึงไม่ค่อยมีภาพโครงการที่เสร็จแล้วหลุดออกมาสักเท่าไหร่ นอกจากนี้โครงการ Noble State 39 เป็นโครงการที่มียูนิตระดับกลาง ไม่มากเกินไป ดังนั้นใครที่ต้องการความเป็นส่วนตัว นี่ก็เป็นอีกหนึ่งเหตุผลที่ค่อนข้างตอบโจทย์ในการซื้อ ประมาณนี้ครับ สำหรับ Noble State 39 กับโครงการที่ทำมาได้อย่างสมเหตุสมผลที่สุดโครงการหนึ่งจาก Noble
สิ่งที่ประทับใจ
- Spec ภายในห้อง
- Price pack ที่ทำให้จับต้องง่ายขึ้น
- ความหลากหลายของส่วนกลาง
- ขนาดของพื้นที่ส่วนกลาง
- ราคาผมว่าสมเหตุสมผล
สิ่งที่ไม่ทับใจ
- ไม่มี แค่ Concern เล็กๆ เรื่องที่วางสบู่ใน Shower ของห้อง 29.95 ตารางเมตร