Final Chapter
ใครที่เหมาะกับโครงการนี้
ปัญหาของคอนโดสมัยนี้คือขนาดห้องค่อนข้างจะเล็กมากดังนั้นการอยู่เป็นครอบครัวนั้นจะค่อนข้างลำบากและอึดอัด แต่สำหรับโครงการนี้เป็นอีกหนึ่งโครงการที่ทาง Developer ต้องการให้ผู้อยู่อาศัยในคอนโดสามารถอยู่แบบเป็นครอบครัวได้อย่างไม่อึดอัด ดังนั้น ประเภทของห้องชุดของโครงการนี้จะมีขนาดใหญ่กว่าโครงการอื่นทั่วไป โดยถ้าเราเทียบกับประเภทห้องแบบเดียวกันกับโครงการอื่น เช่น 1 ห้องของโครงการของโครงการ Sky Walk ขนาดจะอยู่ที่ 5x ตารางเมตร ถ้าเป็นโครงการอื่นทั่วไปห้องไซด์นี้ อย่างน้อยต้องเป็นแบบ 2 ห้องนอนแล้วครับ สำหรับ 2 ห้องนอนของโครงการนี้ขนาดห้องจะใหญ่ถึง 112.68 ตารางเมตร ซึ่งจะเป็น 2 ห้องนอนที่มีขนาดใหญ่กว่าโครงการอื่นทั่วไป โดย 2 ห้องนอนในการพัฒนาคอนโดในช่วงหลังๆจะนิยมทำกันแค่ 4x-5x ตารางเมตรเท่านั้น การที่โครงการนี้ทำห้องขนาดใหญ่ก็เพื่อที่จะให้ 1 ครอบครัว อยู่ด้วยกันได้แบบสบายๆครับ ดังนั้นใครที่ต้องการอยากได้ห้องชุดคอนโดขนาดใหญ่ ซึ่งหาได้ค่อนข้างยากในคอนโดสมัยนี้ Sky Walk Condo เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจไม่น้อยนะ
Analysis investment potential
มาดูกันดีกว่าครับว่ามุมมองต่อการลงทุนของโครงการนี้จะเป็นอย่างไร
ซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น
โครงการสร้างเสร็จแล้วดังนั้น ซื้อปุ๊ปโอนปรับดังนั้นการซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้นจึงต้องตัดไป
ซื้อลงทุนระยะยาว
ถ้านับจากวันที่โครงการนี้เปิดขาย ไม่ใช่ซิต้องพูดว่าทุกโครงการที่เปิดขายในบริเวณนี้ ไม่มีโครงการไหนที่ราคาไม่ขึ้นครับ ขึ้นมาทุกโครงการ บางโครงการขึ้นมา 100%แล้วครับ ดังนั้นคำถามต่อมาก็คือ ราคาจะไปต่อไหม? ส่วนตัวแล้วน่าจะไปต่อครับ เพราะถ้ามองที่ราคาโครงการ Sky Walk นั้นจะอยู่ที่อยู่ประมาณ 1.4-1.5 แสน/ตารางเมตร ผมมองว่ายังมี Gap ให้ขึ้นได้อยู่ แต่อาจจะต้องรอให้ราคาค่อยๆขยับขึ้น ตามการพัฒนาของ Location ในบริเวณนี้ อย่างไรก็ตามถ้า ณ วันนี้ถ้าผมเปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆรอบๆ Sky Walk ไม่ว่าจะเป็น The Room 69 ที่ Trade กันประมาณ 1.8-1.9 แสน / ตารางเมตร หรือ Rhythm 44/1 ที่ Resale กันที่ 1.7 แสน / ตารางเมตร โครงการนี้ก็ยังถูกว่าครับ บางคนแย่งอาจแย้งว่า The Room 69 นั้น Spec ห้องดีกว่านะ…เอ๋….ในกรณีนี้ต้องดูว่าเทียบกับห้องไหนของ Sky Walk นะ อิๆ หรือถ้าจะให้เทียบกับห้อง Spec พื้นฐาน จริงอยู่ Spec ของ The Room อาจจะดีกว่านิดหน่อย แต่ถ้าเทียบกับห้องขนาดเดียวกัน โครงการ Skywalk ถูกกว่าตารางเมตรละ 3x,xxx ห้องเล็กๆก็ราคาต่างกันเป็นล้านแล้วครับ คิดเล่นๆเอาเงินส่วนต่างมาปูหินอ่อนอย่าง Palissandro หรือ Alabascoto ทั้งห้องนอนและห้องน้ำ ราคายังไม่ถึงล้านเลยครับ55 ประมาณนี้ครับ สำหรับการลงทุนระยะยาว
ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
เช่าได้ครับ และเช่าได้ค่อนข้างดีมากด้วยครับ โดยอัตราค่าเช่าตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 5%-6.x%ครับ นอกจากนี้โครงการยังมียูนิตที่ขายพร้อมคนเช่าอีกด้วยครับ ซื้อปุ๊ปรับค่าเช่าปั๊ป แต่เป็นการรับค่าเช่าที่มีคนเช่าจริงๆครับเพราะจะได้รับโอนในทุกเดือน และมีสัญญาเช่าชัดเจน โดยโครงการจะเก็บค่าดำเนินการอยู่ที่ 15% ของแต่ละเดือน ดังนั้นจึงตัดปัญหาเรื่องการเช่าไม่ครบกำหนดแล้วAgentไม่คืนเงินค่า Commissionให้ ถ้าสัญญาเช่า1 ปี เก็บ มัดจำ 2 เดือน ถ้าคนเช่าอยู่แค่ 1 เดือน เราก็เสียค่าคอมแค่ 15% ของเดือนแรก ไม่ต้องเสีย 1 เดือนเหมือนเอเจนต์ทั่วไป หรือถ้าเราจะซื้อห้องไปปล่อยเช่าเองก็ทำได้นะครับในส่วนนี้ไม่บังคับกันครับ
ซื้อเพื่ออยู่เอง
ใครอยากได้โครงการยูนิตใหญ่คงถูกใจเนื่องจาก 1 ห้องขนาดเริ่มต้นประมาณ 5x ตารางเมตรแล้วครับ ตามที่ทราบกันว่าโครงการที่จะเปิดใหม่ต่อจากนี้บริเวณนี้ราคาน่าจะเริ่มต้นแสนปลายๆถึง 2 แสนละครับ ซึ่งผมมองว่าถ้าใครไม่ซีเรียสเรื่องอายุของโครงการที่ต้องยอมรับว่าหลายปีอยู่ อยากได้ห้องใหญ่ แต่จ่ายเท่ากับโครงการใหม่ซึ่งกำลังจะเปิด หรือถ้าเทียบกับโครงการที่เปิดอยู่แล้วก็ยังถูกว่า โครงการ Sky Walk Condo ค่อนข้างตอบโจทย์ครับ
In the end
เป็นโครงการที่ขายยาวนานมากครับ ตั้งแต่ตารางเมตรละไม่ถึงแสนจนวันนี้ราคามาอยู่ที่แสนกลางๆแล้ว เหตุผลที่ขายไม่หมดเนื่องจากโครงการปล่อยขายเป็นชั้นๆครับไม่ได้เปิดขายทีเดียวทั้งตึก อาจเนื่องด้วย Developer รายนี้ไม่ได้มีการพัฒนาโครงการใหม่เพื่อขายมากนักจึงไม่ได้รีบขายโครงการที่มีอยู่ อย่างไรก็ตามราคาที่ปรับขึ้นมานั้นมาพร้อมกับ Spec ที่ปรับขึ้นทั้งชั้นด้วยนะครับ เช่นใครที่ซื้อล๊อตแรกราคาประมาณ 8x,xxx-10x,xxx ชั้นดังกล่าวนั้นโถงลิฟท์ยังเป็นแค่ผนังฉาบปูนทาสีเองครับ ไม่เหมือนชั้นที่เปิดขายในล๊อตหลังที่ผนังโถงลิฟท์ตกแต่งเหมือนโรงแรมสวยงาม นอกจากนี้ Spec ภายในห้องเกือบทุกอย่างในชั้นที่เปิดใหม่นั้นSpec แทบจะไม่เหมือนห้องล๊อตแรก ไม่ว่าจะเป็นห้องครัวหรือห้องน้ำครับ นอกจากนี้ห้องในล๊อตแรกนั้นยังเป็นห้องเปล่าไม่เป็นแบบ Fully furnished เหมือนทุกวันนี้ที่มาแบบ Built in จัดเต็มด้วยครับ
ถึงแม้ว่าราคาจะปรับขึ้นตลอดเวลาในช่วงหลายๆปีที่ผ่านมา แต่ตอนนี้โครงการยอมลดราคาแล้วครับ ขอให้เครดิตการ์ดพร้อมรูด….โดยราคา Asking price อาจจะสูงนิดนึง แต่ผมอยากให้ต่อราคาสู้ดูครับ ซึ่งเท่าที่ผมคุยมา ราคาน่าจะจบอยู่ที่ 1.4x-1.5x กับห้องแบบ Fully Furnish แต่ใครจะได้ Spec ห้องหรูมากน้อยแค่ไหน ถึงก่อนมีสิทธิก่อนครับ (บทความนี้ผมเปิดไพ่ให้หมดแบบไม่มีกั๊กเลยนะครับ55) สำหรับผมแล้ว ณ ราคาที่ 1.4-1.5 แสน/ตารางเมตร นั้นยังถือว่าถูกครับ ถ้าเทียบกับโครงการรอบๆรถไฟฟ้าในบริเวณนี้ เพราะว่าทุกโครงการในบริเวณนี้ไม่ว่าจะเป็น The Room 69 หรือ Rhythm 44/1 ก็วิ่งไปที่แสนปลายๆแล้ว ที่สำคัญ Spec ภายในห้องของโครงการนี้ผมว่าไม่ได้ด้อยกว่าใครเลยครับ โดยเฉพาะห้องพิเศษที่แต่งเพิ่ม อย่างไรก็ตามสำหรับข้อเสียเปรียบของโครงการนี้ก็คือโครงการสร้างเสร็จมาหลายปีแล้ว ดังนั้นส่วนกลางในหลายๆ ส่วนนั้นเริ่มเก่าไปบ้างตามกาลเวลาครับ แต่ก็ไม่ได้ดูโทรมนะ ตัวโครงการยังคงดูแลค่อนข้างดี ลองไปพิสูจน์ด้วยตาครับ สำหรับโครงการนี้ก็ประมาณนี้ครับ ใครสนใจแวะชมโครงการดูได้ครับ